CONCEPTO 488 DE 2011
(agosto 03)
<Fuente: Archivo interno entidad emisora>
SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
Radicado No.: 20111330506871
Fecha: 03-08-2011
Bogotá D.C.,
CONCEPTO- SSPD-OJ-2011-488
Señor
DAVID ALEJANDRO LEÓN NUMPAQUE
Calle 50 No. 26 – 14
Ciudad
alejo_leon12@yahoo.fr
Ref : Su solicitud de concepto1
Se basa la consulta objeto de estudio en dar respuesta a aspectos relacionados con la aplicación del artículo 15 de la Ley 820 de 2003 y su Decreto Reglamentario 3130 de 2002, en cuanto a la denuncia del contrato de arrendamiento y la ruptura de la solidaridad.
Antes de brindar una respuesta a su consulta, debemos advertir que el presente documento se emite con el alcance previsto en el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, toda vez que los conceptos emitidos por la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, en respuesta a una petición en la modalidad de consulta, constituyen orientaciones y puntos de vista que no comprometen la responsabilidad de la entidad ni tienen carácter obligatorio ni vinculante.
De manera adicional, es preciso tener en cuenta que la finalidad de las consultas no puede ser otra distinta que la búsqueda de orientación o información acerca de la manera como actúa la administración. En ese contexto, las respuestas suministradas por la Oficina Asesora Jurídica de la SSPD no tienen la potestad de definir situaciones concretas o particulares, sino que se limitan a conceptuar de manera general en relación con las materias bajo su cargo
Así mismo, de conformidad con lo establecido en el parágrafo primero2 del artículo 79 de la Ley 142 de 19943 modificado por el artículo 13 de la Ley 689 de 20014 esta Superintendencia no puede exigir que los actos o contratos de las empresas de servicios públicos se sometan a aprobación previa suya, ya que se encontraría en situación de coadministradora respecto de las prestadoras.
Hechas las anteriores precisiones, respondemos de manera general en los siguientes términos:
La Oficina Asesora jurídica ha tenido la oportunidad de pronunciarse respecto a las garantías de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, a través del Concepto Unificado SSPD-OJU-2010-014, el cual puede consultar a través de nuestra página web: www.superservicios.gov.co, en el que se ha indicado:
“De conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto 3130 de 20035, cuando un inmueble para vivienda urbana sea entregado en arriendo y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, el arrendador del inmueble podrá mantener la solidaridad en los términos del artículo 130 de la Ley 142 de 1994, o seguir el procedimiento previsto en el Decreto 3130 de 2003, consistente en denunciar el contrato y constituir las garantías previstas en dicha norma, circunstancia en la cual, el arrendador no será solidario en el pago de los servicios públicos y el inmueble no quedará afecto al pago de los mismos.
Sobre el particular, es importante anotar que no es obligatorio acogerse a la denuncia del contrato y a la constitución de garantías de que tratan la Ley 820 de 2003 y el Decreto 3130 de 2003. Sin embargo, cuando las partes del contrato de arrendamiento hayan acordado que se acogerán al procedimiento previsto en la Ley 820 de 2003 y el Decreto 3130 de 2003, para que el arrendador se abstenga de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendatario, de conformidad con el numeral 3 del artículo 15 de la Ley 820 de 2003, deberá hacer entrega de las garantías o fianzas constituidas dentro de los quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato. De lo contrario, el arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento.
El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúe la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos por el arrendatario. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación referido, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario.
En este orden de ideas, en caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.
En este orden de ideas, no hay solidaridad cuando se lleva a cabo el procedimiento de denuncia del contrato de arrendamiento. Si no se hace el denuncio opera la solidaridad en los términos del artículo 130 de la Ley 142 de 1994.
Ahora bien, si durante la ejecución del contrato de arrendamiento sobreviene el incumplimiento en el pago de los servicios públicos por parte del arrendatario, el prestador de servicios públicos podrá hacer efectivas las garantías constituidas a su favor ante la aseguradora, la cual deberá efectuar el pago respectivo. Este pago no podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
El artículo 15 de la Ley 820 de 2003, reglamentado por el Decreto Nacional 3130 de 2003 dispone el procedimiento que debe seguirse para que un inmueble entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios.
El artículo 5 del Decreto en mención, consagra que el arrendador y/o el arrendatario deberán informar a las Entidades o Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios, de la existencia o terminación del contrato de arrendamiento, para lo cual se deberá suministrar la información prevista en el artículo 86.
De conformidad con lo anterior, denunciar el contrato es poner en conocimiento de la empresa de servicios públicos la existencia del contrato de arrendamiento, cuando al momento de su celebración, el arrendador le ha exigido al arrendatario la constitución de garantías o depósitos con el fin de garantizar a la empresa de servicios públicos domiciliarios el pago de los valores causados por el consumo de dichos servicios.
En ese sentido, el numeral segundo del artículo 15 de la Ley 820 de 2003, dispone que prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos, el arrendador denunciará ante la empresa la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos, es decir, que les dará aviso sobre dicha circunstancia.
De igual manera, el Decreto 3130 de 2003 señala lo siguiente:
(...) Art. 5 Denuncio del contrato de arrendamiento. El arrendatario y/o arrendador deberá informar a las entidades o empresas de servicios públicos domiciliarios, a través del formato previsto en el presente decreto y con la información mínima exigida en el Art. 8 de la existencia o terminación del contrato de arrendamiento.
Parágrafo 1o. Si el arrendador incumple con su obligación de denunciar la existencia o terminación del contrato de arrendamiento, el propietario o poseedor será solidario en los términos establecidos por el Artículo 130 Ley 142 de 1.994, modificado por el Artículo 18 de la Ley 689/2001(...).
Ahora bien, necesariamente las garantías deben acompañar todo el término de ejecución del contrato de arrendamiento. Si vencido el contrato se producen deudas, las cosas vuelven al estado anterior y en consecuencia el propietario-arrendador y el poseedor- arrendatario serán solidarios en sus obligaciones en los términos del artículo 130 de la Ley 142 de 1994.
Por último, y no obstante que la disposición transcrita señala que el denuncio del contrato corresponde al arrendatario y/o arrendador, consideramos que el principal obligado a la denuncia es el arrendador, no solo por los efectos que tal omisión genera respecto de la solidaridad7, sino por que el numeral 2 del artículo 15 de la Ley 820 de 2003 señala que es obligación del arrendador denunciar el contrato de arrendamiento.” (Subrayado y negrilla fuera del texto original).
Así mismo, esta Oficina Asesora Jurídica a través de Concepto-SSPD-OAJ-2011-303, expreso:
“Conforme a lo anterior y teniendo en cuenta lo expresado por el parágrafo 1 del artículo 7 del Decreto 3130 de 2003, el cual expresa:
“ARTÍCULO 7o. DE LAS OTRAS GARANTÍAS. Las garantías constituidas tendrán como mínimo una vigencia igual al plazo del contrato de arrendamiento. Vencido el término inicial en caso de ser renovado, el arrendatario deberá renovar también la garantía, de conformidad con lo señalado en este decreto.
PARÁGRAFO 1o. Una vez recibida la documentación respectiva, las Entidades o Empresas de Servicios Públicos domiciliarios tendrán un plazo máximo de diez (10) días hábiles contados a partir de la radicación del formato en la entidad o empresa correspondiente, para aceptarla. Si la garantía presentada ha sido expedida por instituciones vigiladas por la Superintendencia Bancaria y cumplieren con los requisitos de los artículos 822 y siguientes del Código de Comercio, serán de obligatoria aceptación por parte de las Entidades o Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios.
En el evento de que la entidad o empresa no acepte la garantía remitida, deberá informarlo especificando las causas al arrendador y al arrendatario para que realice los ajustes necesarios. En este caso se iniciarán nuevamente los términos señalados en el inciso anterior.” (Subrayado nuestro).
Las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios deben aceptar las fianzas o garantías, que denuncien los arrendadores o arrendatarios conforme a lo preceptuado por la Ley 820 de 2003, reglamentado por el Decreto 3130 de 2003.
Así mismo, y como se indico, en caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.”
Conforme a lo anterior, procederemos a dar respuestas a las inquietudes presentadas en los siguientes términos:
“1. Con qué termino cuentan Los (sic) responsables del pago de servicios públicos para denunciar el contrato de arrendamiento o cualquier otra circunstancia que pudiera generar ruptura de solidaridad?”
La norma no específica término dentro del cual deba denunciarse el contrato de arrendamiento una vez el mismo se encuentre suscrito. No obstante, el Decreto 3130 de 2003 señala que se rompe la solidaridad y el arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar obligado al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúe la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos por el arrendatario. Así mismo una vez sea notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación referido, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario.
“2. Se rompe la solidaridad si la causal se alega después que ha ocurrido o cesado, sin haberla informado antes a la Empresa, por ejemplo, la denuncia de un contrato de arrendamiento ya terminado, teniendo en cuenta que en este caso el solicitante no cumple las obligaciones previstas en la Ley 820 de 2003 y el Decreto 3130 de 2003?
La solidaridad entre propietario y usuario constituyen la regla general, conforme a lo previsto en el artículo 130 de la Ley 142 de 1994, según el cual “El propietario o poseedor del inmueble, el suscriptor y los usuarios del servicio son solidarios en sus obligaciones y derechos en el contrato de servicios públicos”.
La excepción se produce cuando se rompe esta solidaridad, en virtud de las distintas formas previstas en la ley, una de las cuales la constituye la prevista en el artículo 15 de la Ley 820 de 2003 y el Decreto 3130 de 2003, ya que ante la existencia de un contrato de arrendamiento, puede operar la denuncia de dicho contrato, en los términos anotados en el presente concepto y por esta razón producirse la ruptura de la solidaridad y en tal virtud, únicamente el arrendatario ser responsable del pago de los servicios públicos domiciliarios.
Ahora bien, las garantías que constituyen los arrendatarios se producen sobre el contrato de arrendamiento vigente. Por tanto, la vigencia de las mismas serán las mismas del contrato de arrendamiento. Ante la inexistencia del contrato de arrendamiento, no hay título que amparar con las garantías y por tanto no opera el rompimiento de la solidaridad, sino que hay solidaridad.
Ahora bien, si la ruptura de la solidaridad se alega una vez ha terminado el contrato de arrendamiento, lo importante es que el mismo se encontrara vigente cuando surgieron los incumplimientos del arrendatario y que hubiere sido denunciado oportunamente, es decir dentro de su vigencia, de lo contrario no opera la ruptura de la solidaridad.
Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la siguiente dirección: http://basedoc.superserviciosAhí encontrará normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, en particular los conceptos emitidos por esta Entidad.
Cordialmente,
MARINA MONTES ALVAREZ
Jefe Oficina Asesora Jurídica
1Reparto: 1165. Radicado No. 20115290369862
Preparado por: WEIMER JESID HERNÁNDEZ OCHOA - Asesor Oficina Asesora Jurídica
Revisado por: MARÍA DEL CARMEN SANTANA - Asesora Oficina Asesora Jurídica
TEMA: GARANTÍAS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA DE QUE TRATA LA LEY 820 DE 2003. Ratificación Concepto Unificado SSPD-OJU-2010-014 y Concepto-SSPD-OJ-2011-303
2PARÁGRAFO 1o. En ningún caso, el Superintendente podrá exigir que ningún acto o contrato de una empresa de servicios públicos se someta a aprobación previa suya. El Superintendente podrá, pero no está obligado, visitar las empresas sometidas a su vigilancia, o pedirles informaciones, sino cuando haya un motivo especial que lo amerite.
3Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones.
4Por la cual se modifica parcialmente la Ley 142 de 1994.
5Por medio del cual se reglamenta el artículo 15 de la Ley 820 de 2003
6“Artículo 8°. Formatos para la denuncia del arriendo y su terminación. Las entidades o empresas de servicios públicos domiciliarios elaborarán y entregarán, a los usuarios que lo requieran, los formatos para la denuncia del contrato de arrendamiento y de su terminación.En todo caso el formato de denuncia deberá contener como mínimo:-Nombre, dirección e identificación del arrendador. Identificación del inmueble con dirección, matrícula inmobiliaria y cédula catastral cuando aplique. -Nombre, dirección e identificación del o los arrendatarios. -Fecha de iniciación y la de terminación del contrato de arrendamiento. -Clase y tipo de garantía. -Entidad que expide la garantía. - Vigencia de la garantía. - Anexos: Comprobante del depósito u original de la garantía. Dicho formulario debe ser suscrito por el arrendador y arrendatario, bajo la gravedad de juramento, el cual se entenderá prestado con la firma del mismo”.
7Nótese que el parágrafo del artículo 5 del Decreto 3130 de 2003 castiga esta omisión del arrendador, al señalar que de no hacerlo, el propietario o poseedor sigue siendo solidario en los términos del artículo 130 de la ley 142 de 1994.
