CONCEPTO 499 DE 2011
(agosto 08)
<Fuente: Archivo interno entidad emisora>
SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
Radicado No.: 20111330515611
Fecha: 08-08-2011
Bogotá D.C. ,
CONCEPTO SSPD-OJ-2011-499
Señor
IGNACIO BUSTAMANTE
ignaciobustamante@une.net.co
Ref : Su solicitud de concepto1
Respetado señor.
Se basa la solicitud de concepto en señalar, cuál es el argumento legal para que una ESP facture el valor del consumo de acueducto para zonas comunes, de manera arbitraria y apartándose de la forma establecida para este tipo de medición. Es decir, el valor no es el resultado de tomar la lectura del contador general y restar la sumatoria del consumo registrado en las áreas privadas.
Antes de brindar una respuesta a sus inquietudes, debemos advertir que el presente documento se formula con el alcance previsto en el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, toda vez que los conceptos emitidos por la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, en respuesta a una petición en la modalidad de consulta, constituyen orientaciones y puntos de vista que no comprometen la responsabilidad de la entidad ni tienen carácter obligatorio ni vinculante, por lo que no es posible responder a su inquietud de señalar cuál es el argumento legal que utiliza la ESP para facturar las zonas comunes de la forma prevista en su consulta.
Hechas las anteriores precisiones se responderá de manera general en los siguientes términos:
Esta Oficina Asesora Jurídica, mediante concepto SSPD-OAJ-2010-421, ha señalado lo siguiente en relación con la medición de las áreas comunes:
“En relación con las zonas comunes, la Ley de servicios públicos domiciliarios no señala cuales son las zonas comunes, sin embargo, los artículos 22 y 23 de la Ley 675 de 2001 indican que dentro de los bienes comunes de uso general se encuentran, los salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros.
De lo anterior, que al no señalar la ley en forma taxativa todos los bienes que forman parte de las zonas comunes, le corresponderá a los copropietarios su determinación. Ahora bien, independiente de que sea o no catalogado un bien dentro de una zona común, todos los consumos de servicios públicos deben ser asumidos por la unidad inmobiliaria que se beneficie de la prestación, esté o no sometida al régimen de propiedad horizontal.
De igual forma, los artículos 32 y 81 de la citada Ley establecen lo siguiente:
“ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.”
“ARTÍCULO 81. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES. Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.
Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.”
Conforme lo disponen las normas trascritas, para el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal el cobro de los servicios públicos domiciliarios de las zonas comunes, se hará a la persona jurídica resultante de la constitución del régimen de propiedad horizontal que ha solicitado que sea considerada como usuaria única frente a la empresa prestadora del servicio, con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes.
De acuerdo con la misma disposición, en caso de no existir medidor individual para las zonas comunes o de no ser técnicamente posible la medición a través de un medidor individual, el consumo de éstas se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
Igualmente, es necesario señalar que la ley ha sido clara en determinar que es la copropiedad la que ejerce el dominio sobre las redes internas de servicios públicos domiciliarios en las áreas comunes, y por ello están obligadas a realizar las labores de mantenimiento, reparación o reposición cuando así se requiera (artículo 82 de la Ley 675 de 2001). En ningún caso las empresas están obligadas a realizar tales actividades sobre estas redes internas comunes y en caso de hacerlo, están facultadas para cobrárselas a los usuarios. Por otra parte, el Artículo 18 de la Resolución CREG-108 de 1997 señala lo siguiente:
“Artículo 18 Modalidades del servicio. Sin perjuicio de las normas sobre subsidios y contribuciones, los servicios públicos domiciliarios de energía eléctrica y gas combustible por red de ductos, serán prestados bajo la modalidad residencial o no residencial. El residencial es aquel que se presta directamente a los hogares o núcleos familiares, incluyendo las áreas comunes de los conjuntos habitacionales. El servicio no residencial es el que se presta para otros fines.”
Así mismo, el literal b) del Artículo 35 de la Resolución CREG-108 de 1997 establece que:
“Sin perjuicio de las normas sobre subsidios y contribuciones los consumos de las áreas comunes de los conjuntos habitacionales se liquidarán en la misma forma en que se liquidan los consumos, de los suscriptores o usuarios del respectivo conjunto habitacional.”
De lo anterior, que las zonas comunes de una coopropiedad, para efectos de facturación del servicio de energía, se consideran como un usuario único frente a las empresas prestadoras de servicios públicos y sus consumos se liquidarán en la misma forma que se liquidan los consumos de los usuarios del respectivo conjunto habitacional.
En este orden de ideas, teniendo en cuenta la diferencia existente entre las zonas comunes y las unidades independientes o de dominio particular, es procedente reiterar que norma que se estudia, es decir, el inciso primero del parágrafo del artículo 32 de la Ley 675 de 2001, es aplicable exclusivamente a las zonas comunes.
Ahora bien, es pertinente resaltar que la tendencia actual es individualizar la medición de los consumos, tanto de las zonas comunes, como de las unidades individuales, por cuanto es un derecho de los usuarios la medición real de sus consumos, así como también, la prohibición de cobro por servicios no prestados. Al respecto, el artículo 5 del Decreto 229 de 2002 establece lo siguiente:
“En el caso de edificios o unidades inmobiliarias cerradas podrá existir un medidor de control inmediatamente aguas abajo de la acometida. Deben existir medidores individuales en cada una de las unidades habitacionales o no residenciales que conforman el edificio o las unidades inmobiliarias o áreas comunes.
Las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas deben disponer de medición que permitan facturar los consumos correspondientes. De no ser técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes, se debe instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.” (Subrayas fuera de texto).
Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto en el inciso segundo de la disposición arriba transcrita, es obligatorio que las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas dispongan de medición que permita facturar los consumos correspondientes.
Solamente en caso de que no sea técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes se debe instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.
En conclusión, dependiendo de la hipótesis en la que se encuentre el inmueble, se cobrará de acuerdo con el consumo del medidor individual de cada zona común o con base en la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.”
Teniendo en cuenta el concepto anterior, es claro que sí existe un medidor individual para zonas comunes se deberá tener en cuenta dicha medición para realizar la facturación correspondiente; por el contrario, si existe un medidor general para medir el consumo de los servicios públicos en dichas zonas, se deberá calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales que conforman el Unidad Residencial.
Ahora bien, es importante señalar que la facturación de los consumos de las áreas comunes que se aparte de lo anteriormente señalado, puede ser objeto de reclamación en sede de la empresa, a través de la interposición de los recursos de reposición y en subsidio de apelación ante esta Superintendencia, con el objeto de revisar la aplicación del régimen tarifario a cada caso en particular.
Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la siguiente dirección: http://basedoc.superserviciosAhí encontrará normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, en particular los conceptos emitidos por esta Entidad.
Cordialmente,
MARINA MONTES ALVAREZ
Jefe Oficina Asesora Jurídica
1Reparto: 1213 Radicado No. 2011-830-005883-2
Preparado por: ANDRÉS MONTENEGRO SARASTI, Abogado Oficina Asesora Jurídica
Revisado por: MARÍA DEL CARMEN SANTANA SUAREZ, Coordinadora Grupo de Conceptos
TEMA: PAGO DE FACTURAS DE SERVICIOS PÚBLICOS, Zonas comunes
