CONCEPTO 66 DE 2025
(febrero 12)
<Fuente: Archivo interno entidad emisora>
SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
Bogotá, D.C.
Ref. Solicitud de concepto[1]
COMPETENCIA
De conformidad con lo establecido en el numeral 2 del artículo 11 del Decreto 1369 de 2020[2], la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios - Superservicios es competente para “…absolver las consultas jurídicas externas relativas al régimen de los servicios públicos domiciliarios”.
ALCANCE DEL CONCEPTO
Se precisa que la respuesta contenida en este documento corresponde a una interpretación jurídica general de la normativa que conforma el régimen de los servicios públicos domiciliarios, razón por la cual los criterios aquí expuestos no son de obligatorio cumplimiento o ejecución, tal como lo dispone el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011[3], sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015[4].
Por otra parte, la Superservicios no puede exigir que los actos o contratos de un prestador de servicios públicos domiciliarios se sometan a su aprobación previa, ya que de hacerlo incurriría en una extralimitación de funciones, así lo establece el parágrafo 1 del artículo 79 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 13 de la Ley 689 de 2001.
CONSULTA
La consulta elevada contiene una serie de preguntas relacionadas con la competencia de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios para ejercer vigilancia sobre las personas jurídicas constituidas como propiedades horizontales, las cuales serán transcritas y respondidas en el acápite de conclusiones.
NORMATIVA Y DOCTRINA APLICABLE
Constitución Política de Colombia.
CONSIDERACIONES
Con el fin de emitir un concepto de carácter general, de manera inicial, es necesario aclarar que en sede de consulta no es posible emitir pronunciamientos y/o decidir situaciones de carácter particular y concreto, teniendo en cuenta que los conceptos constituyen orientaciones que no comprometen la responsabilidad de la Superintendencia y no tienen carácter obligatorio o vinculante, ya que se emiten conforme con lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, introducido por sustitución por la Ley 1755 del 30 de junio de 2015.
No obstante, y con el propósito de orientar la consulta y responder a los interrogantes formulados, resulta pertinente efectuar algunas consideraciones generales en referencia los siguientes ejes temáticos: i) Funciones de la superintendencia de servicios públicos domiciliarios ii) Régimen de la propiedad horizontal.
i) Funciones de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios.
De manera inicial, conforme lo dispone el artículo 370 de la Constitución Política, la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios es una entidad de rango constitucional que, por delegación presidencial, ejerce las funciones de inspección, vigilancia y control sobre los prestadores de servicios públicos domiciliarios. Veamos:
“Artículo 370. Corresponde al Presidente de la República señalar, con sujeción a la ley, las políticas generales de administración y control de eficiencia de los servicios públicos domiciliarios y ejercer por medio de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, el control, la inspección y vigilancia de las entidades que los presten.”
A la luz del anterior precepto constitucional, el legislador expidió la Ley 142 de 1994 la cual es aplicable a los servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado, aseo, energía eléctrica y gas combustible. Así mismo, dicha norma dispuso aspectos tales como creación legal, naturaleza, principios y funciones de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios.
Ahora bien, el artículo 75 la Ley 142 de 1994 señala que el Presidente de la República ejercerá las funciones de control, inspección y vigilancia de los prestadores de estos servicios a través de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios. Por su parte, el artículo 76 creó esta entidad como un organismo de carácter técnico, con personería jurídica, autonomía administrativa y patrimonial.
En cuanto a las funciones de la Superservicios, los artículos 79 ibídem y 6 del Decreto 1369 de 2020 le atribuyen a la entidad las funciones relacionadas con el cumplimiento de los contratos de servicios públicos que celebren los prestadores con los suscriptores y usuarios, así como el cumplimiento de las leyes, reglamentos y regulaciones a las que están sujetas las personas naturales o jurídicas que prestan dichos servicios o sus actividades complementarias[6], y sancionar las violaciones al régimen de los servicios públicos, siempre y cuando esta función no sea competencia de otra autoridad.
En este sentido, la competencia de esta Superintendencia y en especial el ejercicio de las funciones presidenciales aludidas, se desarrolla única y exclusivamente sobre los prestadores de servicios públicos domiciliarios, por lo tanto, esta entidad no tiene la competencia para ejercer vigilancia sobre las personas jurídicas sometidas al régimen de la propiedad horizontal establecido por la Ley 675 de 2001, ni las decisiones que tomen los órganos que la integran.
ii) Régimen de la propiedad horizontal
El régimen de propiedad horizontal se encuentra contenido en la Ley 675 de 2001, el cual es el sistema jurídico aplicable a los edificios y conjuntos en los cuales se encuentran agrupadas unidades inmobiliarias, de naturaleza residencial y no residencial[7].
A su turno, el artículo 32 de la Ley 675 de 2001 establece el objeto de las personas jurídicas sometida al régimen propiedad horizontal. Veamos:
“Artículo 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.” (Énfasis agregado).
De lo anterior, es importante resaltar que la propiedad horizontal se constituye como una persona jurídica distinta de los titulares del derecho de dominio de los bienes privados que la integran. Su objeto es administrar los bienes y servicios comunes, manejando los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados.
Aunado a lo anterior, en cuanto a las atribuciones de la propiedad horizontal frente a los servicios públicos domiciliarios, la norma fue clara al facultar a la propiedad horizontal a constituirse como usuaria única frente a los prestadores de servicios públicos domiciliarios para el cobro de los servicios públicos en las zonas comunes.
Ahora bien, es importante señalar que, la asamblea general es el órgano máximo de la propiedad horizontal, es así que el artículo 37 de la Ley 675 de 2001 establece el alcance de sus decisiones, en los siguientes términos:
“Artículo 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.” (subraya fuera del texto)
Así, las decisiones adoptadas por la asamblea general de la propiedad horizontal son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos que la conforman, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.
Por su parte, en cuanto a la impugnación de las decisiones de la asamblea, el artículo 49 de la Ley 675 ibídem consagró:
“Artículo 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. (…)” (subraya fuera de texto)
De lo anterior, se puede concluir que, esta Superintendencia no es competente para pronunciarse sobre las decisiones que lleven a cabo las propiedades horizontales debido a que sus funciones se desarrollan única y exclusivamente sobre los prestadores de servicios públicos domiciliarios, y de forma específica, en lo concerniente a la prestación directa de los referidos servicios y a la ejecución del contrato celebrado entre el prestador y los suscriptores y/o usuarios.
iii) Multiusuarios en el servicio público de acueducto
De conformidad con el artículo 146 de la Ley 142 de 1994 tanto la persona prestadora como los suscriptores o usuarios de los servicios públicos domiciliarios, tienen derecho a que los consumos se midan y a que para ello se empleen los instrumentos que la técnica haya hecho disponible y que el consumo sea el elemento principal del precio cobrado al usuario.
Así las cosas, por regla general cada inmueble debe poseer su acometida y medidor individual, con el ánimo de que los prestadores de servicios públicos puedan facturar los consumos.
Para el caso puntual del servicio de acueducto, el artículo 2.3.1.3.2.3.12 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, frente a la obligatoriedad de los medidores en dicho servicio señaló:
“Artículo 2.3.1.3.2.3.12. De la obligatoriedad de los medidores de acueducto. De ser técnicamente posible cada acometida deberá contar con su correspondiente medidor de acueducto, el cual será instalado en cumplimiento de los programas de micromedición establecidos por la entidad prestadora de los servicios públicos de conformidad con la regulación expedida por la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico. Para el caso de edificios de propiedad horizontal o condominios, de ser técnicamente posible, cada uno de los inmuebles que lo constituyan deberá tener su medidor individual. (…)” (Subrayado fuera de texto)
Ahora bien, en cuanto a la posibilidad de que haya multiusuarios en el servicio público domiciliario de acueducto, el artículo 2.5.2.2 de la Resolución CRA 943 de 2021 dispuso:
“Artículo 2.5.2.2. Cuando una edificación de apartamentos, oficinas o locales constituida por dos o más unidades independientes, no tenga medición individual e independiente de acueducto para cada una de las unidades privadas, y acorde con lo establecido en el artículo 4o del Decreto 229 de 2002, no sea técnicamente posible que cada acometida cuente con su correspondiente medidor de acueducto, este será considerado como multiusuario. En tal sentido, se entenderá que la persona jurídica que se origina de la propiedad horizontal de la edificación o el propietario de la misma, según corresponda, constituye un único suscriptor frente a la empresa, y por tanto para efectos del cobro del servicio la empresa expedirá una única factura.
Para el efecto, las personas antes enunciadas deberán presentar ante la persona prestadora las razones de tipo técnico por las cuales no existe medición individual y el número de unidades independientes residenciales, comerciales, industriales, oficiales y especiales que lo conforman.
De la disposición transcrita se puede colegir que, para el servicio público domiciliario de acueducto se configura la opción tarifaria de multiusuarios, en los casos de edificaciones de apartamentos, oficinas o locales constituidas por dos o más unidades independientes que carezcan de medición individual por imposibilidad técnica de esta, caso en el cual, para efectos del cobro del servicio el prestador expedirá una única factura.
CONCLUSIONES
De acuerdo con las consideraciones expuestas, se procede a dar respuesta a cada una de las
preguntas planteadas de la siguiente manera:
1. ¿La SSPD tiene competencia para ejercer vigilancia sobre las personas jurídicas sometidas al régimen de la propiedad horizontal establecido por la Ley 675 de 2001, por ejemplo respecto de la aplicación del Reglamento de Propiedad Horizontal o el ejercicio de las funciones de sus órganos de dirección y administrativos (Asamblea General, Consejo de Administración y Administrador)?
De acuerdo con el artículo 79 de la Ley 142 de 1994 y articulo 6 Decreto 1369 de 2020 la Superintendencia tiene como funciones las relacionadas con el cumplimiento de los contratos de servicios públicos que celebren los prestadores con los suscriptores y usuarios, así como el cumplimiento de las leyes, reglamentos y regulaciones a las que están sujetas las personas naturales o jurídicas que prestan dichos servicios o sus actividades complementarias[8], y sancionar las violaciones al régimen de los servicios públicos, siempre y cuando esta función no sea competencia de otra autoridad.
En consecuencia, la Superservicios no tiene competencia para ejercer vigilancia sobre las personas jurídicas sometidas al régimen de propiedad horizontal en lo que respecta a la aplicación del Reglamento de Propiedad Horizontal o el ejercicio de las funciones de sus órganos de dirección y administración, como la Asamblea General, el Consejo de Administración y el Administrador.
2. ¿Puede la SSPD revisar las decisiones del Administrador de una Copropiedad o si en sus procedimientos atendió o no la Ley y el Reglamento?
De igual manera, la Superservicios no puede revisar las decisiones del administrador de una copropiedad en cuanto a su cumplimiento de la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal. La función de la Superintendencia se limita a la vigilancia de los prestadores de servicios públicos, y no se extiende a la supervisión de las decisiones administrativas internas de las copropiedades.
3. ¿Puede la SSPD, a través de su Oficina Asesora Jurídica, emitir Circulares o conceptos relativos al manejo de una Copropiedad?
La Supeservicios no tiene la facultad de emitir circulares o conceptos que regulen directamente el manejo de una copropiedad. Su ámbito de competencia radica en la inspección, vigilancia y control de los servicios públicos y en garantizar el cumplimiento de la normativa aplicable a los prestadores de estos servicios, dejando a las copropiedades la responsabilidad de su gestión interna.
4. ¿Cuál es el alcance de la SSPD con respecto a la debida aplicación del parágrafo del artículo 32 de la Ley 675 de 2001?
Con respecto al parágrafo del artículo 32 de la Ley 675 de 2001, con respecto a los servicios público, la norma establece que para los efectos de la facturación de la zonas comunes, la persona jurídica constituida como propiedad horizontal puede ser considerada como usuaria única ante las empresas prestadoras de servicios públicos.
Por lo anterior, una vez constituida como usuaria única, la propiedad horizontal podrá ejercer los derechos y obligaciones que se derivan de la ejecución del contrato de condiciones uniformes y la prestación del servicio público.
En ese sentido, la competencia de esta Superintendencia se delimita a velar por una prestación del servicio con calidad y manera continua; y a garantizar el ejercicio de los derechos de los usuarios.
5. ¿Al decir esta norma que la “propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras [de los SPD], si así lo solicita”, significa que se constituye en “multiusuario”, o simplemente en un usuario independiente de los propietarios que conforman la Copropiedad (persona jurídica)?
Cuando una propiedad horizontal es considera usuaria única no implica que se constituya en un multiusuario del servicio de acueducto. Más bien, se refiere a que la propiedad horizontal actúa como un usuario independiente de los propietarios individuales, lo que significa que la persona jurídica resultante de la propiedad horizontal tiene derechos y obligaciones en relación con los servicios públicos que recibe.
6. ¿Y al decir “(…) caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes”, la expresión resaltada implica que, particularmente en el servicio de acueducto, al existir medición individual en las áreas comunes y por ende la respectiva facturación del servicio, no debe existir facturación con “macromedidor” (cobrar de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales)?
De acuerdo con el artículo 146 de la Ley 142 de 1994, 2.3.1.3.2.3.12. del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, de ser técnicamente cada inmueble de propiedad horizontal deberá contar medidor individual, lo que implica que la medición del consumo se realiza a través de la diferencia de lecturas que el equipo de medida individual instalado.
En consecuencia,, en el caso de existir medición individual en las áreas comunes, no debe haber facturación adicional a través de un “macromedidor”. Esto garantiza que la facturación se base en el consumo real de las zonas comunes, evitando cobros injustificados.
En conclusión, solamente en caso de que no sea técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes, se debe instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el consumo registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.
7. Según dice la misma que “Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general (…)”, significa que los Constructores de edificios, conjuntos y centros comerciales como los usuarios iniciales no estaban y no están obligados a instalar la medición individual, por lo tanto no aplica para ellos el DERECHO A LA MEDICIÓN como está contemplado en el artículo 146 de la Ley 142 de 1994 (que es derecho de ambas partes del contrato de servicios públicos)?
En el régimen de propiedad horizontal el artículo 32 de la Ley 675 de 2001 permite que, a la entrada en vigencia de la ley, las propiedades horizontales que no posean medidor individual instalarlo con la aprobación de la asamblea general; lo anterior sugiere que antes los constructores no estaban obligados a implementar la medición individual en el momento de la construcción.
Posteriormente, el articulo 80 ibídem señala que: “los urbanizadores y constructores de Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para cada inmueble”.
Por su parte, el artículo 146 de la Ley 142 de 1994 establece la regla general para la medición del consumo es realizarla a través de la diferencia de lecturas que el equipo de medida individual instalado arroje entre un período de facturación y otro.
A su turno, en el evento que las edificaciones de apartamentos, oficinas o locales constituidas por dos o más unidades independientes que carezcan de medición individual por imposibilidad técnica se aplicará las reglas del artículo 2.5.2.2 del Decreto Único Reglamentario<SIC es de la resolución cra 943 de 2021> 1077 de 2015.
Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la dirección electrónica https://www.superservicios.gov.co/Normativa/Compilacion-juridica-del-sector, donde encontrará la normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, así como los conceptos emitidos por esta entidad.
Cordialmente,
JHONN VICENTE CUADROS CUADROS
Jefe Oficina Asesora Jurídica
1. Radicado 20245295722332
TEMA: RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Subtema: Funciones De La Superintendencia De Servicios Públicos
2. “Por el cual se modifica la estructura de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios”.
3. “Por la cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.”
4. “Por medio de la cual se regula el Derecho Fundamental de Petición y se sustituye un título del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.”
5. “Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones.”
6. Ver las personas naturales y jurídicas listadas en el artículo 15 de la Ley 142 de 1994.
7. Artículo 3 de la Ley 675 de 2001. Definiciones. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:
Régimen de Propiedad Horizontal Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
8. Ver las personas naturales y jurídicas listadas en el artículo 15 de la Ley 142 de 1994.
