CONCEPTO 175 DE 2016
(28 marzo)
<Fuente: Archivo interno entidad emisora>
SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
Señora
XXXXX
XXXXX
Edificio Cámara de Comercio de Cali
XXXXX
Su solicitud de concepto (1)
Respetada Señora:
Refiere la usuaria en su consulta lo siguiente: “(…) comedidamente solicito me informen, por tener ustedes el conocimiento de la normatividad sobre acueducto como servicio público domiciliario: 1. Si una sociedad constructora de un edificio en el barrio Normandía de Cali, que entrega los apartamentos sin contador para ese servicio, puede vender por el todo el tiempo que transcurra entre la entrega del inmueble y la instalación del contador, el agua a los compradores de los apartamentos, indicándome la norma correspondiente.?. 2. Si además puede estipular el valor mensual, sin tener en cuenta el consumo respecto del valor que cobra por ese servicio?. 3. En mi caso, me está cobrando $200.000= pesos mensuales por el periodo comprendido entre el Marzo 2014 y el 15 Nov 2014. Al respecto, desde que se me instaló el contador, he registrado los consumos que indico en documento anexo. 4. Si la sociedad constructora no podía vender el servicio de agua, o si no podía cobrar por el mismo sin tener en cuenta el consumo, cuál o cuáles son las entidades competentes para atender la queja?.(…)”
Antes de cualquier pronunciamiento sobre el particular, es preciso señalar que el presente documento se enuncia con el alcance previsto en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, toda vez que los conceptos emitidos por la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, en respuesta a una petición en la modalidad de consulta, constituyen orientaciones y puntos de vista que no comprometen o responsabilizan a la Entidad, pues no tienen carácter obligatorio ni vinculante.
Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el parágrafo primero (2) del artículo 79 de la Ley 142 de 1994 (3), modificado por el artículo 13 de la Ley 689 de 2001 (4) esta Superintendencia no puede exigir que los actos o contratos de los prestadores de servicios públicos se sometan a su aprobación, ya que el ámbito de su competencia en relación con éstos, se contrae de manera exclusiva a vigilar y controlar el cumplimiento de aquellos que se celebren entre las empresas y los usuarios (artículo 79.2 de la ley 142 de 1994).
En tal virtud, tanto las preguntas como las respuestas, deben darse en forma que puedan predicarse de cualquier asunto en circunstancias similares, razón por la cual no puede esta oficina entrar a resolver situaciones particulares que puedan ser objeto de conocimiento posterior por parte de la Superintendencia.
Efectuadas las anteriores precisiones, esta Oficina se pronunciará de manera general sobre el tema consultado, en los siguientes términos:
Obligaciones de las constructoras en relación con los servicios públicos de los apartamentos que construyen.
Sobre el particular, es preciso retomar lo señalado en el concepto SSPD-OAJ-2011-013 en el sentido de aclarar que la Ley 388 de 1997 dispone que el ordenamiento del territorio debe posibilitar a los habitantes el acceso a los servicios públicos (definidos en la Ley 142 de 1994 como los de acueducto, alcantarillado, aseo, energía eléctrica y gas combustible), y define entre los componentes de los planes de ordenamiento territorial la disponibilidad de redes primarias y secundarias de servicios públicos, así como la carga de infraestructura de redes de comunicación y servicios que deben asumir los constructores o urbanizadores.
En ese sentido, las normas relativas a la obligación que tienen los constructores o urbanizadores para proveer las redes y activos de conexión respecto de los servicios de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica y gas, están referidas en primer lugar a los Planes de Ordenamiento Territorial y a la reglamentación propia de cada servicio.
No obstante lo anterior, son las condiciones de la licencia de construcción, las de los contratos suscritos entre el constructor o urbanizador y los prometientes compradores, e incluso las de la publicidad misma del proyecto, las que determinan el alcance de las condiciones de las unidades inmobiliarias independientes en relación con los servicios públicos domiciliarios.
En ese orden de ideas, el compromiso de las partes dentro del contrato o incluso del constructor en su publicidad, le comprometen respecto del suministro de los servicios públicos en funcionamiento en el momento de la entrega del inmueble.
Ahora bien, resulta pertinente referir al concepto de edificio y de conjunto, tal como los define la Ley 675 de 2001 (5):
“Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes”.
En ese orden de ideas, se tiene que cualquier proyecto de edificación o conjunto, se origina en uno o varios lotes de terreno, los cuales deben estar en el área de prestación de los servicios públicos domiciliarios y deben por ende ser atendidos por algún prestador por cuanto así lo dispone la ley, para lo cual, el constructor o urbanizador deberá solicitar el servicio temporal correspondiente, de conformidad con lo previsto en el numeral 49 del artículo 2.3.1.1.1 del Decreto 1077 de 2015, que establece:
“Servicio Temporal: Es el que se presta a obras en construcción, espectáculos públicos no permanentes, y a otros servicios no residenciales de carácter ocasional, con una duración no superior a un año, prorrogable a juicio de la empresa”
En ese sentido, el propietario y/o constructor de los referidos lotes, que luego serán objeto de desenglobe y finalmente vendidos como unidades inmobiliarias independientes, en tanto sean de propiedad del referido constructor, se encontrarán dentro de los supuestos del artículo 136 de la Ley 142 de 1994 para ser usuario de dicho servicio y disponer la atención del mismo con el prestador que elija, pues cuando el referido artículo señala que “Cualquier persona capaz de contratar que habite o utilice de modo permanente un inmueble, a cualquier título, tendrá derecho a recibir los servicio púbicos domiciliarios al hacerse parte de un contrato de servicios públicos”, simplemente indica que tanto el propietario, como el tenedor o el poseedor de un inmueble tienen la vocación para recibir servicios públicos siempre que se hagan parte de un contrato de servicios públicos, y claramente, el propietario de dichos inmuebles hasta su transferencia al comprador de las unidades inmobiliarias independientes, es el constructor o urbanizador.
En esa medida, ha de entenderse que el constructor o urbanizador es el usuario o suscriptor del servicio temporal contratado con la empresa de servicios públicos y respecto a la responsabilidad del pago del servicio facturado por la empresa, deberán tenerse en cuenta las condiciones del contrato que suscribió la misma con la empresa prestadora de servicios correspondiente, pues ésta, al terminar la conexión temporal del servicio tenía el deber de informar a la empresa para que se adelantaran por parte de la misma las respectivas conexiones individuales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2.3.1.3.2.6.27 del Decreto 1077 de 2015, que refiere:
“(…) ARTÍCULO 2.3.1.3.2.6.27. DE LA OBLIGACIÓN DE LOS CONSTRUCTORES O URBANIZADORES. El constructor o urbanizador deberá informar a la entidad prestadora de los servicios públicos la terminación de la conexión temporal, so pena de la sanción establecida en el contrato que se lleva a cabo entre las partes para la conexión temporal, para que éste inicie la facturación individual del inmueble o de los inmuebles que se someten al reglamento de propiedad horizontal. (…)”
Ahora bien, teniendo en cuenta que es derecho de los usuarios obtener de las empresas de servicios públicos domiciliarios la medición del consumo real, mediante instrumentos tecnológicos apropiados, tal como lo dispone el artículo 9 de la Ley 142 de 1994, también lo es que cuando existen condiciones técnicas que imposibitan la medición individual o micromedición, será pertinente utilizar el sistema de “macromedición”.
Por esto, de conformidad con lo establecido en el artículo 2 de la Resolución CRA 319 de 2005 (6), cuando una edificación de apartamentos, oficinas o locales constituida por dos o más unidades independientes, no tenga medición individual e independiente de acueducto para cada una de las unidades privadas, y acorde con lo establecido en el artículo 2.3.1.3.2.3.12. del Decreto 1077 de 2015 (7), no sea técnicamente posible que cada acometida cuente con su correspondiente medidor de acueducto, este será considerado como multiusuario.
En este caso, se entenderá que la persona jurídica que se origina de la propiedad horizontal de la edificación o el propietario de la misma, según corresponda, constituye un único suscriptor frente a la empresa, y por tanto para efectos del cobro del servicio la empresa expedirá una única factura.
Por tanto, se cobra un solo cargo fijo y el consumo total se distribuye proporcionalmente entre el número de unidades independientes residenciales, industriales, comerciales, oficiales y especiales que componen el multiusuario, aplicando la tarifa que corresponda a cada estrato o sector. El cargo por consumo para cada servicio estará definido conforme lo establece el artículo 3 de la Resolución CRA 319 de 2005.
En este caso, la persona jurídica que conforma la propiedad horizontal, deberá presentar ante la persona prestadora las razones de tipo técnico por las cuales no existe medición individual y el número de unidades independientes residenciales, comerciales, industriales, oficiales y especiales que lo conforman.
De lo anterior, tenemos que en materia del servicio de acueducto, la regla general indica que para facturar el servicio se deben instalar micromedidores a cada uno de los usuarios; por tanto, la medición de los consumos a través de macromedidores instalados, constituye una situación que opera de manera excepcional en atención a circunstancias económicas o técnicas predeterminadas en la regulación e indicadas anteriormente.
En consecuencia de ello, de no presentarse dichas circunstancias excepcionales, la empresa tiene la obligación de instalar o exigir la instalación de equipo medidor a cada uno de los usuarios y con base en las mediciones arrojadas proceder a facturar el consumo.
Teniendo en cuenta lo anterior, debemos manifestar lo siguiente:
Que es el ente prestador del servicio público con quien suscribió el contrato el urbanizador o constructor, el encargado de facturar el mismo, cobrando en una sola factura un cargo fijo y el consumo total es el que se distribuye proporcionalmente entre el número de unidades independientes residenciales, industriales, comerciales, oficiales y especiales que componen el multiusuario, aplicando la tarifa que corresponda a cada estrato o sector.
Que no es el constructor o urbanizador el encargado de “vender” el servicio de agua cuando no fue posible técnicamente instalar micromedidores a cada uno de las unidades independientes, pues para obtener el suministro del servicio de conformidad con lo previsto en las normas relacionadas, éste debió hacer la solicitud correspondiente a un ente prestador.
Que si las personas no están de acuerdo con el cobro realizado por parte del urbanizador o constructor cuando procedió a distribuir el valor del consumo total facturado por la empresa, podrán verificar con éste la forma en que distribuyó el valor total del consumo entre el número de unidades independientes y llegar a los acuerdos que sean del caso, aclarado que este tema está fuera de la órbita de competencia de esta Superintendencia.
Que superadas las imposibilidades técnicas, el urbanizador o constructor podrá realizar la instalación de medidores individuales e informar lo pertinente al ente prestador, con el fin de que el mismo proceda a realizar las respectivas mediciones de consumo y facturación a cada unidad independiente, previa verificación de cumplimiento de las normas técnicas en estas instalaciones.
Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía y demás entidades públicas un sitio de consulta al que usted puede acceder en la siguiente dirección: www.superservicios.gov (Normatividad). Ahí encontrará normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios y en particular los conceptos emitidos por esta entidad.
Cordialmente,
MARINA MONTES ALVAREZ
Jefe Oficina Asesora Jurídica
Preparó: Claudia Alexandra Sierra – Abogada Oficina Asesora Jurídica.
NOTAS AL FINAL
1. Radicado 20168500026882
Temas: OBLIGACIONES DE LAS CONSTRUCTORAS EN LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS.
MACROMEDICIÓN_Excepciones a la micromedición
2. PARÁGRAFO PRIMERO: En ningún caso, el Superintendente podrá exigir que ningún acto o contrato de una empresa de servicios públicos se someta a aprobación previa suya. El Superintendente podrá, pero no está obligado, visitar las empresas sometidas a su vigilancia, o pedirles informaciones, sino cuando haya un motivo especial que lo amerite.
3.“Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones”.
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4“Por la cual se modifica parcialmente la Ley 142 de 1994”.
5. Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.
6. Por la cual se regula el cobro de los servicios de acueducto y alcantarillado a multiusuarios donde no existe medición individual por razones de tipo técnico.
7. Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio.
