CONCEPTO 179 DE 2025
(abril 29)
<Fuente: Archivo interno entidad emisora>
SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
Bogotá, D.C.
Ref. Solicitud de concepto[1]
COMPETENCIA
De conformidad con lo establecido en el numeral 2 del artículo 11 del Decreto 1369 de 2020[2], la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios - Superservicios es competente para “…absolver las consultas jurídicas externas relativas al régimen de los servicios públicos domiciliarios”.
ALCANCE DEL CONCEPTO
Se precisa que la respuesta contenida en este documento corresponde a una interpretación jurídica general de la normativa que conforma el régimen de los servicios públicos domiciliarios, razón por la cual los criterios aquí expuestos no son de obligatorio cumplimiento o ejecución, tal como lo dispone el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011[3], sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015[4].
Por otra parte, la Superservicios no puede exigir que los actos o contratos de un prestador de servicios públicos domiciliarios se sometan a su aprobación previa, ya que de hacerlo incurriría en una extralimitación de funciones, así lo establece el parágrafo 1 del artículo 79 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 13 de la Ley 689 de 2001.
CONSULTA
A continuación, se transcribe la consulta elevada:
“Por medio de la presente, me permito elevar una consulta respecto a la obligación del pago de los servicios públicos en las zonas comunes de un conjunto de viviendas de interés prioritario entregadas como subsidio en especie, cuando la Alcaldía Municipal no ha realizado la legalización y entrega formal de los apartamentos, de conformidad con lo establecido en la Resolución 119 de 2015 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Dado que la entrega oficial de los inmuebles aún no se ha efectuado por lo tanto, no existe una junta de vivienda, no hay claridad en las resoluciones de entrega y no existe un reglamento de propiedad horizontal. Frente a este caso surgen dudas respecto a quién recae la responsabilidad del pago de los servicios públicos generados en las áreas comunes, teniendo en cuenta que los beneficiarios aún no cuentan con la titularidad formal de los bienes.
Agradecemos su orientación sobre este asunto, así como la indicación de las normativas y/o procedimientos aplicables en este caso.” (sic)
NORMATIVA Y DOCTRINA APLICABLE
Decreto Único Reglamentario N° 1077 de 2015[8]
Resolución MME 90708 de agosto 30 de 2013[10]
Resolución MME 40492 de 2015[11]
CONSIDERACIONES
Con el fin de emitir un concepto de carácter general, es necesario reiterar que en sede de consulta no es procedente para esa Oficina emitir pronunciamientos y/o decidir situaciones de carácter particular y concreto, teniendo en cuenta que los conceptos constituyen orientaciones y puntos de vista que no comprometen la responsabilidad de la Superintendencia y no tienen carácter obligatorio o vinculante, siendo que se emiten conforme con lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, introducido por sustitución de la Ley 1755 del 30 de junio de 2015.
En claro lo anterior y teniendo en cuenta que la consulta formulada hace referencia a varios ejes
temáticos, se procede a efectuar algunas observaciones referentes a cada uno de ellos así: (i) prestación de servicios públicos a personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal; y, (ii) conexión temporal de servicios públicos.
(i) Prestación de servicios públicos a personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal
Es preciso iniciar, indicando que algunos inmuebles se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal, reglado en la Ley 675 de 2001. En esta norma, se encuentran descritos los derechos y deberes que deben cumplir los residentes y propietarios de cada apartamento o unidad residencial en los edificios, conjuntos y urbanizaciones a las que les aplica esta norma, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal[12] que se adopte.
En esa misma línea, el artículo 3 de la Ley 675 de 2001 definió los bienes privados y los bienes comunes, en los siguientes términos:
“ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:
(…)
Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.”
En efecto, de acuerdo con lo señalado en el artículo 32 de la citada Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, que tiene como objeto administrar los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y velar por el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal. Del mismo modo, la propiedad horizontal puede considerarse como usuaria única frente al prestador de servicios públicos, para el cobro de estos servicios respecto de las zonas comunes, siempre que así lo solicite. Veamos lo dispuesto por la norma:
“Artículo 32. Objeto de la persona jurídica. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
Parágrafo. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.” (Subraya fuera del texto)
Ahora bien, los artículos 80 y 81 ibídem frente a la responsabilidad de los constructores o urbanizadores en relación con la instalación de medidores en las unidades inmobiliarias cerradas o de propiedad horizontal, disponen lo siguiente:
“Artículo 80. Cobro de los servicios públicos domiciliarios. Los urbanizadores y constructores de Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para cada inmueble.
Las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para cada inmueble en forma individual.
Parágrafo. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley no posean medidor individual podrán instalarlos si tal solicitud tiene la aprobación de al menos la mitad más uno de los copropietarios.”. (Negrilla fuera del texto)
“Artículo 81. Servicios Públicos Domiciliarios Comunes. Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo con lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley. (…)” (Subraya fuera del texto)
Asimismo, en relación con la propiedad horizontal como persona jurídica, esta podrá ser considerada como usuaria única frente a los prestadores de servicios públicos, si así lo solicita, caso en el cual, el cobro del servicio se efectuará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes, cuando sea técnicamente posible.
De acuerdo con lo señalado en los artículos 144 y 146 de la Ley 142 de 1994, la regla general es que cada acometida debe contar con un medidor y el prestador del servicio público lo podrá exigir en el contrato de condiciones uniformes. Por su parte, los usuarios, por mandato legal, deberán adquirir e instalar los medidores que reúnan las condiciones técnicas para ello.
Ahora bien, es importante aclarar que, en relación con el incumplimiento en la entrega de los inmuebles en proyectos de urbanización con redes disponibles de servicios públicos y los activos necesarios para la conexión, es un aspecto que escapa al régimen de los servicios públicos domiciliarios, por lo que esta Superintendencia no tiene competencia para pronunciarse al respecto, de conformidad con las funciones establecidas en el artículo 79 de la Ley 142 de 1994.
En ese sentido, si el constructor se comprometió a entregar los inmuebles objeto del contrato de venta con los activos necesarios para la conexión, el incumplimiento de tal promesa podrá ser investigado y sancionado por los concejos municipales, quienes tienen el deber de vigilar la actividad urbanizadora, constructora y de enajenación de inmuebles destinados a vivienda en sus territorios, conforme a lo señalado en el artículo 187 de la Ley 136 de 1994 el cual señala:
“ARTÍCULO 187. VIGILANCIA Y CONTROL DE LAS ACTIVIDADES DE CONSTRUCCIÓN Y ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA. Los concejos municipales ejercerán la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, de que trata el numeral 7o., del artículo 313 de la Constitución Política, dentro de los límites señalados al respecto por las disposiciones legales y reglamentarias vigentes.”
Así las cosas, aspectos como las condiciones de los contratos suscritos entre el constructor o urbanizador y los compradores, así como las establecidas en la licencia de construcción o urbanismo, en donde se determina el alcance de las obligaciones de instalación de redes y activos necesarios para la conexión, le corresponde a los concejos municipales, a los que se les facultó para ejercer la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 187 de la Ley 136 de 1994, en concordancia con el numeral 7[13] del artículo 313 de la Constitución Política.
(ii) Conexión Temporal de Servicios Públicos
En referencia a la conexión temporal de los servicios de acueducto y alcantarillado, es preciso traer a colación las definiciones que al respecto se encuentran contenidas en el artículo 2.3.1.1.1 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015:
“Artículo 2.3.1.1.1. Definiciones. Para efecto de lo dispuesto en el presente decreto, Adóptense las siguientes definiciones:
(…) 16. Conexión temporal. Acometida transitoria de acueducto con medición, que llega hasta el límite de un predio privado o público, la cual es solicitada a la entidad prestadora del servicio público, por su propietario o representante legal, por un período determinado, por un proceso constructivo o un evento autorizado por la autoridad competente, (de los servicios públicos domiciliarios de acueducto y alcantarillado, (Decreto 302 de 2000, art. 3, Modificado por el Decreto 229 de 2002, art. 1)
(…)
49.Servicio temporal. Es el que se presta a obras en construcción, espectáculos públicos no permanentes, y a otros servicios no residenciales de carácter ocasional, con una duración no superior a un año, prorrogable a juicio de la empresa (…)”.
De acuerdo con lo señalado, ante la ejecución de obras de construcción debidamente autorizadas por las autoridades competentes, que requieran la prestación del servicio público de acueducto, el propietario del predio y/o representante legal, deberá solicitar a la empresa prestadora del mismo la conexión y/o servicio temporal.
En este sentido y conforme con lo señalado, la prestación temporal del servicio de acueducto obedece a la celebración de un contrato que cuenta con unas condiciones particulares, toda vez que, si bien se trata de la prestación de un servicio público domiciliario, este tiene las siguientes características (i) se presta de forma temporal; (ii) se presta para un proceso de construcción o un evento autorizado por la autoridad competente; (iii) se presta para unos destinatarios ocasionales y (iv) su duración máxima será de un año, aunque puede ser prorrogada a juicio del respectivo prestador.
Conforme con lo anterior, esta conexión temporal es transitoria, ya que el servicio se presta de forma específica para un proceso de construcción, o para un evento autorizado por la autoridad competente, es decir que, no se presta como un servicio residencial. En este sentido, quien solicita y utiliza la conexión temporal, adquiere la condición de usuario único del servicio, y por ende queda sujeto a los derechos y obligaciones que para el efecto, se encuentran establecidos en las normas que conforman el régimen de los servicios públicos domiciliarios.
Al respecto, el artículo 2.3.1.3.2.6.26. ibídem, que menciona las causales de terminación del contrato y corte del servicio, determina como una de ellas “7. Cuando el constructor o urbanizador haga uso indebido de la conexión temporal. (Modificado por el Decreto 229 de 2002, artículo 8)”, lo que significa que, este tipo de instalaciones debe ser utilizada solamente para los fines solicitados. En consecuencia, el artículo 2.3.1.3.2.6.27. ibídem dispone:
“Artículo 2.3.1.3.2.6.27. De la obligación de los constructores o urbanizadores. El constructor o urbanizador deberá informar a la entidad prestadora de los servicios públicos la terminación de la conexión temporal, so pena de la sanción establecida en el contrato que se lleva a cabo entre las partes para la conexión temporal, para que éste inicie la facturación individual del inmueble o de los inmuebles que se someten al reglamento de propiedad horizontal.
La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, sancionará a la entidad prestadora de los servicios públicos, cuando a pesar de ser informada por el constructor o urbanizador responsable, no tome las medidas para la medición y la facturación de los usuarios o suscriptores.(Decreto 302 de 2000, artículo 30, Modificado por el Decreto 229 de 2002, artículo 9).” (Subraya fuera de texto)
Conforme con lo indicado, una vez terminada la construcción o evento específico, el constructor o urbanizador tiene la obligación de informar al prestador del servicio público su terminación, so pena de que se ejecuten las cláusulas contractuales sancionatorias que rigen el contrato celebrado, mientras que a su vez el prestador, deberá tomar las medidas necesarias para formalizar la prestación del servicio a los nuevos usuarios o suscriptores, o de lo contrario podrá ser sancionado por la Superservicios.
Ahora, en referencia a la medición del servicio temporal de obra, se precisa que no existe norma específica que señale la forma en que esta se debe realizar, ni el tipo de dispositivo de medición que debe ser instalado durante la prestación de este servicio temporal, con el propósito de efectuar tanto la medición del consumo, como el consecuente cobro del mismo, por lo que esta circunstancia deberá ser determinada en el contrato que para el efecto suscriban el constructor o urbanizador, con el prestador del servicio.
En este sentido, el dispositivo de medida que instale el prestador para el efecto, deberá ser aquel que cuente con la capacidad necesaria para el desarrollo de las labores que va a desarrollar el constructor, si se trata de una obra constructiva, o el que requiera quien solicita el servicio, de acuerdo a la actividad que se vayan a desarrollar de forma temporal.
En este sentido y tomando en consideración el hecho de que el servicio temporal está destinado a suministrarlo para proyectos de construcción o para el desarrollo de ciertas actividades, los consumos deberán ser asumidos por el constructor o urbanizador del proyecto constructivo, o por el responsable de la actividad transitoria que se va a desarrollar, ya que además son quienes han solicitado la prestación del mismo, y por ende, celebrado el contrato correspondiente con el prestador, es decir que fungen como suscriptor y usuario, lo que determina que los consumos deberán ser asumidos por estos.
En cuanto al servicio de energía eléctrica, el numeral 28.2 del Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas - RETIE, anexo general, contenido en la Resolución MME 90708 del 30 de agosto de 2013, modificada por el artículo 7o de la Resolución MME 40492 del 24 de abril de 2015, sobre las conexiones provisionales en el servicio de energía eléctrica, señala lo siguiente:
“28.2 INSTALACIONES PROVISIONALES. Para efectos de cumplimiento del RETIE, se entenderá como instalación provisional aquella que se construye para suministrar el servicio de energía a un proyecto en construcción, con un tiempo de vigencia hasta la energización definitiva, la terminación de la construcción, o para el suministro temporal de energía a instalaciones transitorias como ferias o espectáculos, montajes de equipos, demoliciones y proyectos de investigación tales como pruebas sísmicas o perforaciones exploratorias. La Condición de provisionalidad se otorgará para periodos no mayores a seis meses (prorrogables según el criterio del OR o quien preste el servicio, previa solicitud del usuario). El Operador de Red y en general quien preste el servicio provisional suspenderá el suministro de energía de la instalación provisional, cuando la instalación presente alto riesgo o en la operación se apliquen prácticas inseguras, que pongan en peligro inminente la salud o la vida de las personas, el medio ambiente o los bienes físicos conexos a la instalación. (…)”. (Subraya fuera de texto).
De acuerdo con lo señalado en el RETIE, hay lugar a las conexiones provisionales del servicio de energía en dos situaciones puntuales: i) para prestar el servicio a un proyecto de construcción, hasta tanto se termine la obra o hasta la energización definitiva y ii) para el suministro de energía a instalaciones transitorias, por un período no mayor de seis (6) meses prorrogables a solicitud del usuario.
En este sentido y para el caso concreto es claro que, la instalación provisional del servicio de energía, es aquella que se realiza de manera temporal, con el propósito de suministrar dicho servicio especial a un proyecto de construcción, mientras que la tarifa que se cobra por su prestación, la cual, es totalmente diferente a la residencial, pues su destinación es distinta, será la que acuerden las partes contratantes, es decir, el prestador y la firma constructora, al momento de celebrar el contrato correspondiente.
A su vez, en referencia a la temporalidad de este servicio especial, tal como lo dispone la norma transcrita, la instalación provisional del mismo se realiza “hasta la energización definitiva, la terminación de la construcción, o el suministro temporal de energía a instalaciones transitorias”, lo que significa que al finalizar la construcción o el periodo para el cual se estableció, y se defina el uso al cual se destina cada inmueble con el propósito de efectuar los trabajos necesarios para realizar las conexiones individuales pertinentes, el Operador de Red o Comercializador cobrará la tarifa que hayan pactado las partes para el suministro de tal servicio.
De lo anterior se puede concluir que, en razón a que las instalaciones provisionales del servicio de energía están destinadas a suministrar el servicio a los proyectos de construcción, como resultado del contrato que para el efecto celebren el prestador y el constructor o urbanizador solicitante, significa que este último funge como suscriptor y usuario único del servicio, motivo por el cual el valor de los consumos debe ser asumido por este, hasta el término de vigencia de dicha instalación provisional.
En este sentido, una vez cumplido el término previsto en la regulación, y se defina el uso que se dará a los inmuebles, será necesario celebrar los contratos de servicios públicos pertinentes, toda vez que para que se materialice la facturación de algún servicio público, debe mediar entre el prestador y el usuario, la celebración del contrato mencionado, tal como lo dispone el artículo 129 de la Ley 142 de 1994, ya que es a través de este, que se crea el vínculo contractual pertinente, el cual a su vez determina la calidad de suscriptor o usuario del servicio, a quien lo recibe.
Por lo tanto, al realizarse una instalación o conexión provisional de energía en un proyecto de construcción, el valor de lo facturado por este servicio está a cargo del constructor o urbanizador quien es el solicitante del servicio y suscriptor del mismo. De manera que, una vez finalizada la construcción, termina la conexión provisional; no obstante, en ningún caso, este tipo de instalación se debe dejar como definitiva, toda vez que, finalizada la construcción se debe solicitar el cambio de uso, con el propósito de que se modifique la clase de servicio, para pasar de provisional a uso final, bien sea residencial, comercial, o industrial.
Así, las cosas, en el caso de las unidades residenciales, sujeta al régimen de propiedad horizontal, una vez terminada la conexión temporal, el constructor o urbanizador deberá instalar los medidores individuales, de conformidad con el artículo 80 de la Ley 142 de 1994, con el fin que los prestadores del servicio procedan a realizar las respectivas mediciones de consumo y facturación a cada unidad independiente.
Por lo anterior, no será procedente que la propiedad horizontal facture y realice el cobro de servicios públicos, toda vez que, estas facultades están atribuidas a los prestadores de servicios públicos domiciliarios, conforme al artículo 15 de la Ley 142 de 1994, siempre y cuando exista contrato de condiciones uniformes.
CONCLUSIONES
De acuerdo con las consideraciones expuestas, se presentan las siguientes conclusiones:
- Los aspectos relacionados con las condiciones de los contratos suscritos entre el constructor o urbanizador y los compradores, así como las establecidas en la licencia de construcción o urbanismo, en donde se determina el alcance de las obligaciones de instalación de redes y activos necesarios para la conexión, le corresponde a los concejos municipales, a los que se les facultó para ejercer la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 187 de la Ley 136 de 1994, en concordancia con el numeral 7 del artículo 313 de la Constitución Política.
- El servicio temporal de acueducto y alcantarillado está destinado al suministro del servicio para proyectos de construcción o para el desarrollo de ciertas actividades, los consumos deben ser asumidos por el constructor o urbanizador del proyecto constructivo, o por el responsable de la actividad transitoria que se va a desarrollar, ya que además son quienes han solicitado la prestación de estos servicios y, por ende, celebrado el contrato correspondiente con el prestador, es decir que, fungen como suscriptor y usuario, lo que determina que los consumos deberán ser asumidos por estos.
- En cuanto al servicio público de energía eléctrica, teniendo en cuenta lo previsto en el numeral 28.2 del Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas - RETIE, anexo general, contenido en la Resolución MME 90708 del 30 de agosto de 2013, modificada por el artículo 7o de la Resolución MME 40492 del 24 de abril de 2015, al realizarse una instalación o conexión provisional de energía en un proyecto de construcción, el valor de lo facturado por este servicio está a cargo del constructor o urbanizador quien es el solicitante del servicio y suscriptor del mismo. De manera que, no corresponde a los propietarios finales de la obra construida, el pago por servicios temporales solicitados por el constructor o urbanizador.
Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la dirección electrónica https://www.superservicios.gov.co/Normativa/Compilacion-juridica-del-sector, donde encontrará la normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, así como los conceptos emitidos por esta entidad.
Cordialmente,
JHONN VICENTE CUADROS CUADROS
Jefe Oficina Asesora Jurídica
1. Radicado 20255291328202
TEMA: CONEXIÓN TEMPORAL DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
Subtemas: Obligaciones de los constructores. Régimen de propiedad horizontal. Régimen aplicable
2. “Por el cual se modifica la estructura de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios”.
3. “Por la cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.
4. “Por medio de la cual se regula el Derecho Fundamental de Petición y se sustituye un título del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.”
5. “Por medio del cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones”
6. “Por la cual se dictan normas tendientes a modernizar la organización y el funcionamiento de los municipios”
7. “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.”
8. “Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio”
9. "Por la cual se compila la regulación general de los servicios públicos, de acueducto, alcantarillado y aseo, y se derogan unas disposiciones"
10. “Por la cual se expide el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas –RETIE”.
11. “Por la cual se aclaran y corrigen unos yerros en el Anexo General del Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas – RETIE, establecido mediante Resolución No. 90708 de 2013”.
12. “ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:
Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.”
13. “Reglamentar los usos del suelo y, dentro de los límites que fije la ley, vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda.”
