Bogotá, D.C.,
CONCEPTO SSPD-OJ-2014-545
Señor
JORGE DARIO MONTES
Representante Legal
Condominio EL CARRETON
Condominio.carreton@hotmail.com
Asunto: Su solicitud de concepto[1]
Respetado Señor:
Se basa la solicitud de concepto en señalar los derechos que tienen los propietarios en relación con el servicio del macromedidor, toda vez que en un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal, existe medición individual de las unidades privadas, medidor para las zonas comunes y adicionalmente un macromedidor para la acometida del condominio.
Antes de pronunciarnos sobre el particular, es preciso advertir que el presente documento se formula con el alcance previsto en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo,[2] toda vez que los conceptos emitidos por la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, en respuesta a una petición en la modalidad de consulta, constituyen orientaciones y puntos de vista que no comprometen la responsabilidad de la Entidad, en la medida que no tienen carácter obligatorio ni vinculante.
Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el parágrafo primero [3]del artículo 79 de la Ley 142 de 1994,[4] modificado por el artículo 13 de la Ley 689 de 2001 [5]esta Superintendencia no puede exigir que los actos o contratos de las empresas de servicios públicos se sometan a su aprobación, ya que el ámbito de su competencia en relación con éstos, se contrae de manera exclusiva a vigilar y controlar el cumplimiento de aquellos que se celebren entre las empresas y los usuarios (artículo 79.2 [6]de la ley 142 de 1994). Lo contrario podría configurar extralimitación de funciones, así como la realización de actos de coadministración a sus vigiladas.
Hechas las anteriores precisiones, respondemos de manera general, para lo cual ratificamos la posición jurídica contenida en el concepto SSPD-OAJ-2010-421 en el que se señaló lo siguiente:
"En relación con las zonas comunes, la Ley de servicios públicos domiciliarios no señala cuales son las zonas comunes, sin embargo, los artículos 22 y 23 de la Ley 675 de 2001 indican que dentro de los bienes comunes de uso general se encuentran, los salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros.
De lo anterior, que al no señalar la ley en forma taxativa todos los bienes que forman parte de las zonas comunes, le corresponderá a los copropietarios su determinación. Ahora bien, independiente de que sea o no catalogado un bien dentro de una zona común, todos los consumos de servicios públicos deben ser asumidos por la unidad inmobiliaria que se beneficie de la prestación, esté o no sometida al régimen de propiedad horizontal.
De igual forma, los artículos 32 y 81 de la citada Ley establecen lo siguiente:
"ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.
ARTÍCULO 81. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES. Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.
Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio."
Conforme lo disponen las normas trascritas, para el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal el cobro de los servicios públicos domiciliarios de las zonas comunes, se hará a la persona jurídica resultante de la constitución del régimen de propiedad horizontal que ha solicitado que sea considerada como usuaria única frente a la empresa prestadora del servicio, con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes.
De acuerdo con la misma disposición, en caso de no existir medidor individual para las zonas comunes o de no ser técnicamente posible la medición a través de un medidor individual, el consumo de éstas se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
Igualmente, es necesario señalar que la ley ha sido clara en determinar que es la copropiedad la que ejerce el dominio sobre las redes internas de servicios públicos domiciliarios en las áreas comunes, y por ello están obligadas a realizar las labores de mantenimiento, reparación o reposición cuando así se requiera (artículo 82 de la Ley 675 de 2001). En ningún caso las empresas están obligadas a realizar tales actividades sobre estas redes internas comunes y en caso de hacerlo, están facultadas para cobrárselas a los usuarios. (.)
Ahora bien, es pertinente resaltar que la tendencia actual es individualizar la medición de los consumos, tanto de las zonas comunes, como de las unidades individuales, por cuanto es un derecho de los usuarios la medición real de sus consumos, así como también, la prohibición de cobro por servicios no prestados. Al respecto, el artículo 5 del Decreto 229 de 2002 establece lo siguiente:
"En el caso de edificios o unidades inmobiliarias cerradas podrá existir un medidor de control inmediatamente aguas abajo de la acometida. Deben existir medidores individuales en cada una de las unidades habitacionales o no residenciales que conforman el edificio o las unidades inmobiliarias o áreas comunes.
Las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas deben disponer de medición que permitan facturar los consumos correspondientes. De no ser técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes, se debe instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales." (Subrayas y negrillas fuera de texto).
Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto en el inciso segundo de la disposición arriba transcrita, es obligatorio que las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas dispongan de medición que permita facturar los consumos correspondientes.
Solamente en caso de que no sea técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes se debe instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.
En conclusión, dependiendo de la hipótesis en la que se encuentre el inmueble, se cobrará de acuerdo con el consumo del medidor individual de cada zona común o con base en la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales."
Ahora bien, lo anterior no es obstáculo para que las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen macro medidores de control, entre otras cosas, con el propósito de establecer las pérdidas que eventualmente esten presentando sus sistemas. Es así, que instalado un macro medidor a la entrada de un sistema, la medida que en él se registre debe corresponder con la suma de las medidas registradas por los medidores individuales del respectivo sistema.
Estos macro medidores o totalizadores, también registran el consumo de zonas comunes y similares, en los términos del concepto citado, pues la diferencia entre la suma de los medidores individuales y la del macro medidor, siempre que la misma sea positiva, debe ser igual al consumo de la zona común que se pretende medir.
De otra parte, consideramos necesario señalar que de conformidad con los artículos 152 a 159 de la Ley 142 de 1994, es de la esencia del contrato de servicios públicos que el suscriptor o usuario pueda presentar a la empresa peticiones, quejas y recursos relativos al Contrato de Condiciones Uniformes, los cuales serán tramitados de acuerdo a las normas vigentes sobre el derecho de petición y las costumbres de las empresas comerciales en el trato con su clientela.
La empresa dispone de 15 días hábiles para responder, que serán contados a partir de la fecha de la presentación. Dicho término puede ampliarse si se requiere la práctica de pruebas, o si el usuario ocasiona la demora; si la empresa no responde en el término indicado o no notifica la respuesta en la forma prevista en la ley, se configura el Silencio Administrativo Positivo.
En caso que la respuesta de la empresa sea satisfactoria para el usuario, termina el trámite de la petición o queja. Si responde negativamente, el usuario dispone de 5 días para interponer el recurso de reposición y subsidiariamente el de apelación.
Recordemos, que el recurso es un medio a disposición del usuario para que la empresa revise sus decisiones, entre ellas las relativas a la facturación del servicio, con el fin de que las aclare, modifique o revoque. El usuario puede interponer los recursos de Reposición, a través del cual el usuario solicita al prestador que revoque o modifique la decisión proferida al responder la petición, el de Apelación que es interpuesto en la empresa pero tramitado por la Superintendencia y que se interpone subsidiariamente al de reposición. Si no lo hace en el mismo escrito, puede hacerlo en escrito separado, siempre y cuando este dentro del término para interponer la reposición.
Cuando la norma dice que la apelación es subsidiaria quiere decir dos cosas: a) Que el usuario no puede esperar que la empresa resuelva la reposición para posteriormente, dependiendo de la decisión, acudir en apelación ante la Superintendencia, y b) que es obligatorio que surta el recurso de reposición en sede de la empresa, es decir, que el usuario no puede acudir directamente en apelación ante la Superintendencia.
Ahora bien, si el usuario en el recurso de reposición manifiesta que interpone en subsidio apelación ante la Superintendencia, no es necesario que de manera separada sustente el recurso de apelación ante la Superintendencia.
También el usuario puede interponer recurso de Queja, que es facultativo y puede interponerse directamente ante ésta Superintendencia acompañado de la decisión de la empresa que haya negado el recurso de apelación.
Los recursos proceden contra los actos de negativa y terminación del contrato, suspensión y corte del servicio y facturación según lo dispuesto en el artículo 154 de la ley 142 de 1994.
Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la siguiente dirección: http://basedoc.superservicios.gov.co. Ahí encontrará normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, en particular los conceptos emitidos por esta entidad.
Cordialmente,
MARINA MONTES ÁLVAREZ
Jefe Oficina Asesora Jurídica.
Proyectó: Heidy Angélica Jiménez Morales, Asesor Oficina Asesora Jurídica
Revisó: Víctor Rhenals López, Coordinador Grupo de Conceptos Jurídicos.
[1]?
Radicado 20145290330122.
Asunto: MEDICION EN ZONAS COMUNES. Régimen legal y regulatorio.
MEDIDOR TOTALIZADOR. Utilización en zonas comunes.
[3] ? PARÁGRAFO PRIMERO: En ningún caso, el Superintendente podrá exigir que ningún acto o contrato de una empresa de servicios públicos se someta a aprobación previa suya. El Superintendente podrá, pero no está obligado, visitar las empresas sometidas a su vigilancia, o pedirles informaciones, sino cuando haya un motivo especial que lo amerite.
[4] ? . "Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones".
[5] ? . "Por la cual se modifica parcialmente la Ley 142 de 1994".
[6]?
. 79.2. Vigilar y controlar el cumplimiento de los contratos entre las empresas de servicios públicos y los usuarios, y apoyar las labores que en este mismo sentido desarrollan los "comités municipales de desarrollo y control social de los servicios públicos domiciliarios" y sancionar sus violaciones.
