CONCEPTO 526 DE 2012
(14 agosto)
<Fuente: Archivo interno entidad emisora>
SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
Ref. Su solicitud concepto(1)
Se basa la consulta objeto de estudio en determinar aspectos relacionados con el cobro de servicios públicos en áreas comunes de propiedades horizontales.
Antes de brindar una respuesta puntual a su consulta, debemos advertir que la misma se formula con el alcance previsto en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, toda vez que los conceptos emitidos por la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, en respuesta a una petición en la modalidad de consulta, constituyen orientaciones y puntos de vista que no comprometen la responsabilidad de la entidad ni tienen carácter obligatorio ni vinculante.
Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el parágrafo primero(2) del artículo 79 de la Ley 142 de 1994(3), modificado por el artículo 13 de la Ley 689 de 2001(4) esta Superintendencia no puede exigir, en ningún caso, que los actos o contratos de una empresa de servicios públicos se sometan a aprobación previa suya.
Lo anterior podría configurar extralimitación de funciones, así como la realización de actos de coadministración a sus vigiladas.
Hechas las anteriores precisiones se responderá de manera general su consulta en los siguientes términos:
Esta Oficina Asesora Jurídica, mediante concepto SSPD-OAJ-2010-421, ha señalado lo siguiente en relación con la medición y cobro de servicios en áreas comunes:
“En relación con las zonas comunes, la Ley de servicios públicos domiciliarios no señala cuales son las zonas comunes, sin embargo, los artículos 22 y 23 de la Ley 675 de 2001 indican que dentro de los bienes comunes de uso general se encuentran los salones comunales y las áreas de recreación y deporte, entre otros.
De lo anterior, que al no señalar la ley en forma taxativa todos los bienes que forman parte de las zonas comunes, le corresponderá a los copropietarios su determinación. Ahora bien, independiente de que sea o no catalogado un bien dentro de una zona común, todos los consumos de servicios públicos deben ser asumidos por la unidad inmobiliaria que se beneficie de la prestación, esté o no sometida al régimen de propiedad horizontal.
De igual forma, los artículos 32 y 81 de la citada Ley establecen lo siguiente:
“ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.”
“ARTÍCULO 81. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES. Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.
Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.”
Conforme lo disponen las normas trascritas, para el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal el cobro de los servicios públicos domiciliarios de las zonas comunes, se hará a la persona jurídica resultante de la constitución del régimen de propiedad horizontal que ha solicitado que sea considerada como usuaria única frente a la empresa prestadora del servicio, con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes.
De acuerdo con la misma disposición, en caso de no existir medidor individual para las zonas comunes o de no ser técnicamente posible la medición a través de un medidor individual, el consumo de éstas se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
Ahora bien, de manera específica para los servicios de energía eléctrica y gas combustible, el Artículo 18 de la Resolución CREG 108 de 1997 señala lo siguiente:
“Artículo 18 Modalidades del servicio. Sin perjuicio de las normas sobre subsidios y contribuciones, los servicios públicos domiciliarios de energía eléctrica y gas combustible por red de ductos, serán prestados bajo la modalidad residencial o no residencial. El residencial es aquel que se presta directamente a los hogares o núcleos familiares, incluyendo las áreas comunes de los conjuntos habitacionales. El servicio no residencial es el que se presta para otros fines.”
Así mismo, el literal b) del Artículo 35 de la Resolución CREG-108 de 1997 establece que:
“Sin perjuicio de las normas sobre subsidios y contribuciones los consumos de las áreas comunes de los conjuntos habitacionales se liquidarán en la misma forma en que se liquidan los consumos, de los suscriptores o usuarios del respectivo conjunto habitacional.”
De lo anterior, que las zonas comunes de una coopropiedad, para efectos de la facturación de los servicios de energía eléctrica y gas combustible, se consideran como un usuario único frente a las empresas prestadoras de servicios públicos y sus consumos se liquidarán en la misma forma que se liquidan los consumos de los usuarios del respectivo conjunto habitacional.
En este orden de ideas, teniendo en cuenta la diferencia existente entre las zonas comunes y las unidades independientes o de dominio particular, es procedente reiterar que norma que se estudia, es decir, el inciso primero del parágrafo del artículo 32 de la Ley 675 de 2001, es aplicable exclusivamente a las zonas comunes.
Ahora bien, es pertinente resaltar que la tendencia actual es individualizar la medición de los consumos, tanto de las zonas comunes, como de las unidades individuales, por cuanto es un derecho de los usuarios la medición real de sus consumos, así como también, la prohibición de cobro por servicios no prestados. Al respecto, el artículo 5 del Decreto 229 de 2002 establece lo siguiente:
“En el caso de edificios o unidades inmobiliarias cerradas podrá existir un medidor de control inmediatamente aguas abajo de la acometida. Deben existir medidores individuales en cada una de las unidades habitacionales o no residenciales que conforman el edificio o las unidades inmobiliarias o áreas comunes.
Las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas deben disponer de medición que permitan facturar los consumos correspondientes. De no ser técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes, se debe instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.”
De conformidad con lo dispuesto en el inciso segundo de la disposición arriba transcrita, es obligatorio que las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas dispongan de medición que permita facturar los consumos correspondientes.
Solamente en caso de que no sea técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes se debe instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.
En conclusión, dependiendo de la hipótesis en la que se encuentre el inmueble, se cobrará de acuerdo con el consumo del medidor individual de cada zona común o con base en la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.
Teniendo en cuenta lo dicho, es claro que si existe un medidor individual para zonas comunes se deberá tener en cuenta dicha medición para realizar la facturación correspondiente; por el contrario, si existe un medidor general para medir el consumo de los servicios públicos en dichas zonas, se deberá calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales que conforman el Unidad Residencial.
Ahora bien, en relación con el cobro del servicio de aseo en zonas comunes de unidades inmobiliarias cerradas, la Resolución CRA 151 de 2001 indica lo siguiente:
“Artículo 1.2.1.1 Cobro de Servicios públicos domiciliarios de zonas comunes de las unidades inmobiliarias cerradas. Los servicios públicos en las zonas comunes serán pagados de acuerdo con lo establecido en el Artículo 38 de la Ley 428 de 1998".
Por su parte, la ley 675 de 2001, que derogó la ley 428 de 1998, en su artículo 81 antes citado dispone con claridad meridiana que: "...Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio".
En principio, esta norma permitiría el cobro de los servicios públicos de las zonas comunes, particularmente el de aseo, de manera independiente de los de cada unidad que conforma la unidad inmobiliaria; no obstante, de conformidad con los citados artículos 9 y 146 de la ley 142 de 1994, en concordancia con el artículo 7o del Decreto 2223 de 1996, todo usuario tiene derecho a que se le facture por concepto de consumo, las unidades que hayan sido efectivamente consumidas, lo cual se hará conforme lo señalado en la Resolución 233 de 2002 expedida por la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico.
En conclusión, las empresas de servicios públicos de aseo sólo pueden cobrar a las unidades inmobiliarias cerradas conforme a los procedimientos señalados en la Resolución CRA 233 de 2002 y no podrán expedir facturación separada a la persona jurídica que conforma la copropiedad, a menos que la empresa prestadora identifique de manera precisa el volumen de residuos generados o producidos por dicha persona jurídica y que tal producción de residuos no ha sido facturada en el recibo individual de cada usuario.
Es así, que la Resolución CRA 233 de <sic, es 2002> 20022 dispone en su artículo 6 que el servicio ordinario de aseo deberá cobrarse mediante factura individual para cada uno de los usuarios que conforman el multiusuario. En la factura deberá establecerse un cargo fijo y un cargo por la parte proporcional de los residuos sólidos generados y presentados. La cantidad de residuos sólidos presentados por el usuario agrupado y aforados se distribuirá entre los usuarios individuales que lo conforman, de acuerdo con la alternativa que éste haya reportado en la solicitud, a saber: por los coeficientes de propiedad horizontal del multiusuario, por coeficiente simple de acuerdo con el número de usuarios individuales que lo conforman, o por distribución porcentual.
Así mismo, el parágrafo de dicho artículo señala que en los casos de facturación conjunta del servicio de aseo con otro servicio público, la persona prestadora del servicio ordinario de aseo deberá informar a la empresa concedente del convenio de facturación conjunta, la decisión de otorgar la opción tarifaria de multiusuario con el fin de que ésta proceda a facturar el servicio a cada usuario individual, de acuerdo con la generación de residuos sólidos y efectúe los ajustes que se requieran en su sistema de facturación.
Ahora bien, es pertinente recordar que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 de la resolución CRA 247 de 2003, el usuario agrupado que desee acceder a la opción tarifaria de multiusuarios debe cumplir varios requisitos, uno de los cuales es la presentación de una “solicitud a la persona prestadora del servicio ordinario de aseo, a la cual se deberá adjuntar el acta del acuerdo en la que conste la decisión de acogerse a la opción tarifaria, aprobada por la asamblea de copropietarios o la autorización firmada por el propietario de cada uno de los inmuebles que conforman el usuario agrupado, en los casos en que no exista copropiedad. Adicionalmente, en la solicitud debe indicarse la persona designada como responsable de firmar las actas de producción de residuos resultado del aforo;”.
A todo lo anterior debemos sumar que el artículo 3 de la resolución CRA 233 de 2002, advierte que el prestador del servicio, una vez verificado el cumplimiento de los requisitos a que hace referencia el artículo 4 de la misma resolución, “deberá otorgar la opción tarifaria solicitada e informar el procedimiento a seguir para realizar el aforo de los residuos sólidos, contenido en el artículo 12 de la presente resolución”, por lo que concluimos que el deber de otorgar al usuario agrupado la opción tarifaria de multiusuarios, corresponde de manera exclusiva al prestador del servicio público domiciliario de aseo.
En este orden de ideas, es necesario que la copropiedad explore la opción de multiusuarios y efectúe la solicitud a la empresa de servicios públicos para que se de aplicación a lo previsto en la Resolución CRA 233 de 2002, en el sentido de cobrar el servicio de aseo mediante factura individual para cada uno de los usuarios que conforman el multiusuario de tal manera que se cobre un cargo fijo y un cargo por la parte proporcional de los residuos sólidos generados y presentados por la copropiedad.
Para terminar, es importante señalar que la facturación de los consumos de las áreas comunes que se aparte de lo anteriormente señalado, puede ser objeto de reclamación en sede de la empresa, a través de la interposición de los recursos de reposición y en subsidio de apelación ante esta Superintendencia, con el objeto de revisar la aplicación del régimen tarifario a cada caso en particular.
Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la siguiente dirección: http://basedoc.superservicios.gov.co. Ahí encontrará normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, en particular los conceptos emitidos por esta entidad.
Cordialmente,
MARINA MONTES ALVAREZ
Jefe Oficina Asesora Jurídica
NOTAS AL FINAL:
1. Radicado 20125290355812
Preparado por: FERNANDO ENRIQUE BOBADILLA, Asesor Oficina Jurídica
Revisado por: JOSE HUGO ALDANA GALLEGO Asesor Oficina Jurídica
Tema: COBRO DE ZONAS COMUNES. Ratificación Conceptos SSPD-OJ 2001-462, SSPD-OJ 2009-812, SSPD-OJ 2010-421, SSPD-OJ 2010-832 y SSPD-OJ 2001-159.
2. PARÁGRAFO 1o. En ningún caso, el Superintendente podrá exigir que ningún acto o contrato de una empresa de servicios públicos se someta a aprobación previa suya. El Superintendente podrá, pero no está obligado, visitar las empresas sometidas a su vigilancia, o pedirles informaciones, sino cuando haya un motivo especial que lo amerite.
3. Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones.
4. Por la cual se modifica parcialmente la Ley 142 de 1994.
