CONCEPTO 677 DE 2023
(diciembre 11)
<Fuente: Archivo interno entidad emisora>
SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS
Radicado No.: 20231304851361
Bogotá, D.C.,
Señora
XXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXX@gmail.com
ciudad
Ref. Solicitud de concepto(1)
COMPETENCIA
De conformidad con lo establecido en el numeral 2 del artículo 11 del Decreto 1369 de 2020(2), la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios - Superservicios es competente para “…absolver las consultas jurídicas externas relativas al régimen de los servicios públicos domiciliarios”.
ALCANCE DEL CONCEPTO
Se precisa que la respuesta contenida en este documento corresponde a una interpretación jurídica general de la normativa que conforma el régimen de los servicios públicos domiciliarios, razón por la cual los criterios aquí expuestos no son de obligatorio cumplimiento o ejecución, tal como lo dispone el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011(3), sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015(4).
Por otra parte, la Superservicios no puede exigir que los actos o contratos de un prestador de servicios públicos domiciliarios se sometan a su aprobación previa, ya que de hacerlo incurriría en una extralimitación de funciones, así lo establece el parágrafo 1 del artículo 79 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 13 de la Ley 689 de 2001.
CONSULTA
La consulta elevada contiene una serie de preguntas relativas a la denuncia del contrato de arrendamiento ante el prestador de servicios públicos y los requisitos legalmente contemplados para ello, las cuales serán transcritas y respondidas en el acápite de conclusiones.
NORMATIVA Y DOCTRINA APLICABLE
Decreto 3130 de 2003(8)
Concepto - SSPD-OJ-2011-488
CONSIDERACIONES
Con el fin de emitir un concepto de carácter general, es necesario aclarar que en sede de consulta no se emiten pronunciamientos y/o deciden situaciones de carácter particular y concreto como la planteada por los consultantes, teniendo en cuenta que los conceptos constituyen orientaciones que no comprometen la responsabilidad de la Superintendencia y tampoco tienen carácter obligatorio o vinculante, ya que se emiten conforme con lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011 introducido por sustitución de la Ley 1755 del 30 de junio de 2015.
En claro lo anterior, de manera inicial es preciso mencionar que la Ley 820 de 2003 establece el régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Así el numeral 3 del artículo 9 ibídem establece como una de las obligaciones del arrendatario: “Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.”
En este sentido, el pago de los servicios públicos domiciliarios y los demás cargos que se facturen en virtud de la prestación de los mismos, deberán ser asumidos por quien se haya obligado en el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, corresponde a un aspecto relativo a una relación contractual que escapa de la competencia del régimen de los servicios públicos domiciliarios.
Ahora bien, en el régimen de los servicios públicos domiciliarios, el artículo 130 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 18 de la Ley 689 de 2001, señala que el propietario o poseedor del inmueble, el suscriptor y los usuarios del servicio, son solidariamente responsables de las deudas derivadas del contrato de servicios públicos. Es decir, estas personas están llamadas a responder directamente por el cumplimiento del contrato y las obligaciones contraídas. Bajo este entendido, el prestador puede solicitar el cumplimiento del contrato a cualquiera de estas personas sin importar a quien acuda primero.
Así, de acuerdo con el parágrafo del mencionado artículo 130, si el suscriptor o usuario incumple su obligación de pagar el servicio facturado por el término previsto en el contrato de condiciones uniformes, que no podrá exceder de dos (2) períodos de facturación cuando ésta se expida de manera bimestral y de tres (3) períodos cuando sea mensual, el prestador estará en la obligación de suspender el servicio. En caso que el prestador incumpla esta obligación, se romperá la solidaridad prevista en la norma y a partir de ese momento cesará la responsabilidad del propietario del inmueble de pagar las deudas derivadas de la prestación del servicio.
De esta forma, el artículo 130 de la Ley 142 de 1994 supone la solidaridad entre el propietario o poseedor del inmueble, el suscriptor y los usuarios del servicio en relación con las obligaciones del contrato (lo que incluye el pago de las facturas). No obstante, cuando el prestador incumple la obligación de suspender el servicio, se rompe la solidaridad predicaba y, por lo tanto, se exonera de responsabilidad al propietario del inmueble.
Es importante advertir que, adicionalmente a las situaciones descritas en el parágrafo del artículo 130 de la Ley 142 de 1994, existen otras situaciones que permiten romper la solidaridad existente entre las partes del contrato de servicios públicos. Particularmente, tratándose de inmuebles entregados en arrendamiento, el artículo 15 de la Ley 820 de 2003 establece como excepción a dicha solidaridad la figura de la denuncia del contrato de arrendamiento, en los siguientes términos:
“Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).
2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.
El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos.
3. El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.
5. En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá solicitar a la empresa de servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumirá la obligación de pagar el servicio y el inmueble quedará afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario.
La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos durante el término de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrán, en ningún caso, ser motivo para que la empresa se niegue a la reconexión, cuando dicha reconexión sea solicitada en los términos del inciso anterior.
6. Cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir directamente las garantías previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto al pago. En este caso, la empresa de servicios públicos determinará la cuantía y la forma de dichas garantías o depósitos de conformidad con la reglamentación expedida en los términos del parágrafo 1o de este artículo.
Parágrafo 1o Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgación de la presente ley, el Gobierno Nacional reglamentará lo relacionado con los formatos para la denuncia del arriendo y su terminación, la prestación de garantías o depósitos, el procedimiento correspondiente y las sanciones por el incumplimiento de lo establecido en este artículo.
Parágrafo 2o La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios velará por el cumplimiento de lo anterior.
Parágrafo 3o Las reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la promulgación de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las inversiones a que hubiere lugar.” (subraya fuera de texto)
Como se observa, el artículo 15 de la Ley 820 de 2003 otorga la posibilidad de que el propietario/arrendador de un inmueble, exija al arrendatario la prestación de garantías con el propósito de asegurar a las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios el pago de las obligaciones derivadas del contrato, para lo cual previamente se deberá realizar la denuncia del contrato de arrendamiento ante el prestador del servicio público correspondiente. Adicionalmente, será necesario aportar los medios probatorios pertinentes tales como el contrato de arrendamiento y el certificado de libertad y tradición del inmueble, a fin de que el arrendador sea desvinculado del cobro del servicio durante el término del contrato de arrendamiento y en el evento de que se presente mora en el pago.
En tal sentido, el propietario de un inmueble destinado a vivienda urbana deja de ser responsable solidario, cuando su arrendatario otorga las garantías necesarias a favor de las empresas prestadoras que aseguren el pago de las obligaciones por los servicios prestados. Como consecuencia de esto, el arrendatario es el único responsable del pago de las deudas derivadas de la prestación del servicio público y demás que a nombre propio haya contraído con el prestador. En todo caso, de no constituirse garantía alguna, la ruptura de la solidaridad se configurará ante la ocurrencia de cualquiera de las situaciones que la originan.
En concordancia con lo anterior, conviene señalar que el Decreto 3130 de 2023, reglamentario del artículo 15 de la Ley 820 de 2003, señala las reglas para la denuncia del contrato y la constitución de garantías. Del mencionado decreto se destacan los artículos 3, 4, 5, 6 y 7, los cuales señalan:
“Artículo 3o. Clases de garantías. Para efectos de la aplicación del numeral 1 del artículo 15 de la Ley 820 de 2003, se considerarán como garantías o fianzas las siguientes: depósitos en dinero a favor de las Entidades o Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios, garantías constituidas u otorgadas ante Instituciones Financieras o Fiduciarias, póliza de seguros, fiador, endoso de títulos y/o garantías, fiducia y encargo fiduciario, así como cualquiera otra que conforme a la ley cumpla con dicha finalidad.”
Artículo 4o. Depósito en dinero a favor de la entidad o empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios. Para la constitución de depósitos en dinero a favor de la entidad o empresa de servicios públicos domiciliarios, se seguirá el siguiente procedimiento:
1. El arrendador y/o el arrendatario depositarán ante la institución financiera señalada por la entidad o empresa de servicios públicos domiciliarios, a su favor, y a título de depósito una suma igual al valor de la garantía señalada en el artículo 6o de este decreto.
2. Denunciada la terminación del contrato por parte del arrendador y/o el arrendatario, la institución financiera, previa autorización escrita de la empresa prestadora de servicios públicos, devolverá al depositante dentro de los 20 días hábiles siguientes las sumas de dinero depositadas, de las cuales podrá descontar el valor de los servicios prestados hasta la fecha del denuncio de terminación.
La entidad o empresa de servicios públicos domiciliarios podrá pagarse contra el depósito constituido las facturas no canceladas.
Parágrafo. Los dineros entregados en depósito, junto con sus rendimientos, serán de propiedad del constituyente y en consecuencia a la terminación del contrato inicial o de cualquiera de sus prórrogas, serán reembolsados a este.
“Artículo 5o. Denuncio del contrato de arrendamiento. El arrendador y/o el arrendatario deberá informar a las Entidades o Empresas de Servicios Públicos domiciliarios, a través del formato previsto en el presente Decreto y con la información mínima exigida en el artículo 8o, de la existencia o terminación del contrato de arrendamiento.
Parágrafo 1o. Si el arrendador incumple con su obligación de denunciar la existencia o terminación del contrato de arrendamiento, el propietario o poseedor será solidario en los términos establecidos por el artículo 30 Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.””
“Artículo 6o. Valor de la garantía o depósito. El valor de la garantía o depósito no podrá exceder dos veces el valor del cargo fijo más dos veces el valor por consumo promedio del servicio por estrato en un período de facturación. El cálculo del valor promedio de consumo por estrato en un período de facturación se realizará utilizando el consumo promedio del estrato al cual pertenece el inmueble a ser arrendado de los tres últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).
Las entidades o empresas de servicios públicos domiciliarios suministrarán esa información y la divulgarán periódicamente.
(…)”
“Artículo 7o. De las otras garantías. Las garantías constituidas tendrán como mínimo una vigencia igual al plazo del contrato de arrendamiento. Vencido el término inicial en caso de ser renovado, el arrendatario deberá renovar también la garantía, de conformidad con lo señalado en este decreto.
Parágrafo 1o. Una vez recibida la documentación respectiva, las Entidades o Empresas de Servicios Públicos domiciliarios tendrán un plazo máximo de diez (10) días hábiles contados a partir de la radicación del formato en la entidad o empresa correspondiente, para aceptarla. Si la garantía presentada ha sido expedida por instituciones vigiladas por la Superintendencia Bancaria y cumplieren con los requisitos de los artículos 822 y siguientes del Código de Comercio, serán de obligatoria aceptación por parte de las Entidades o Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios.
En el evento de que la entidad o empresa no acepte la garantía remitida, deberá informarlo especificando las causas al arrendador y al arrendatario para que realice los ajustes necesarios. En este caso se iniciarán nuevamente los términos señalados en el inciso anterior.” (subraya fuera del texto)
De los artículos en cita es dable establecer que, las garantías que se pueden constituir para garantizar el pago de los servicios públicos son: (i) depósitos en dinero a favor de las Entidades o Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios, (ii) garantías constituidas u otorgadas ante Instituciones Financieras o Fiduciarias, (iii) póliza de seguros, (iv) fiador, (v) endoso de títulos y/o garantías, (vi) fiducia y encargo fiduciario, (vii) cualquiera otra que conforme a la ley cumpla con dicha finalidad perseguida.
En los términos del artículo 5 citado, para la denuncia del contrato, el arrendador y/o el arrendatario deberán informar la existencia o terminación del contrato a las empresas de servicios públicos domiciliarios, a través del formato que estas elaboren y pongan a disposición de los usuarios.
Cuando la garantía constituida sea un depósito de dinero, el procedimiento a seguir será el contemplado en el artículo 4 del Decreto 3130 de 2003. Adicionalmente, el monto o valor de la garantía o del depósito deberá ser tasado en los términos indicados en el artículo 6 ibídem.
Se debe tener presente que una vez recibida la documentación respectiva, las empresas de servicios públicos tendrán un plazo máximo de diez (10) días hábiles contados a partir de la radicación del formato en la entidad o empresa correspondiente, para aceptarla. En el evento en el que la empresa no acepte la garantía remitida, deberá informarlo especificando las causas al arrendador y al arrendatario para que realice los ajustes necesarios.
Así las cosas, se tiene que el procedimiento para la denuncia del contrato de arrendamiento se lleva a cabo a través de la entrega de las sumas de dinero que el arrendador o arrendatario depositen ante la institución financiera autorizada por el prestador de servicios públicos domiciliarios.
Finalmente, en cuanto al término con que cuentan los responsables de hacer el pago de servicios públicos para denunciar el contrato de arrendamiento, esta Oficina en el Concepto - SSPD-OJ-2011-488 señaló lo siguiente:
“La norma no específica término dentro del cual deba denunciarse el contrato de arrendamiento una vez el mismo se encuentre suscrito. No obstante, el Decreto 3130 de 2003 señala que se rompe la solidaridad y el arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar obligado al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúe la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos por el arrendatario. Así mismo una vez sea notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación referido, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario”. (subrayado fuera de texto)
De esta manera, no se cuenta con un término especifico dentro del cual se deba denunciar el contrato de arrendamiento ante los prestadores de servicios públicos, sin embargo, una vez facturado el servicio, sin la realización de dicha denuncia, existirá solidaridad entre las partes.
CONCLUSIONES
De acuerdo con las consideraciones expuestas, se procede a dar respuesta a los interrogantes planteados:
“1. ¿Cómo es el procedimiento para la denuncia del contrato de arrendamiento, en general? ¿Cómo se pone a disposición de la ESP el depósito o garantía? Cuáles son los tiempos que se requieren para realizar este procedimiento?”
El Decreto 3130 de 2023, reglamentario del artículo 15 de la Ley 820 de 2003, señala las reglas para la denuncia del contrato y la constitución de garantías. Particularmente, el artículo 5 señala que, para la denuncia del contrato, el arrendador y/o el arrendatario deberán informar la existencia o terminación del contrato a las empresas de servicios públicos domiciliarios, a través del formato que estas elaboren y pongan a disposición de los usuarios.
Cuando la garantía constituida sea un depósito de dinero, el procedimiento a seguir será el contemplado en el artículo 4 del Decreto 3130 de 2003. Adicionalmente, el monto o valor de la garantía o del depósito deberá ser tasado en los términos indicados en el artículo 6 ibídem. Se debe tener presente que una vez recibida la documentación respectiva, las empresas de servicios públicos tendrán un plazo máximo de diez (10) días hábiles contados a partir de la radicación del formato en la entidad o empresa correspondiente, para aceptarla. En el evento en el que la empresa no acepte la garantía remitida, deberá informarlo especificando las causas al arrendador y al arrendatario para que realice los ajustes necesarios.
Por último, se debe tener en cuenta que no se cuenta con un término específico dentro del cual se deba denunciar el contrato de arrendamiento ante los prestadores de servicios públicos, sin embargo, una vez facturado el servicio, sin la realización de dicha denuncia, existirá solidaridad entre las partes.
“2. Al momento de denunciar el contrato de arrendamiento, ¿quedan las obligaciones de pago de cargos fijos, consumos, reconexiones, entre otros relacionados, a cargo del arrendatario en un 100%, durante el tiempo que se causen consumos en vigencia del contrato?”
El propietario y/o arrendador de un inmueble, puede exigir al arrendatario la constitución de garantías con el fin de asegurar a las empresas prestadoras de servicios públicos el pago de las obligaciones derivadas del contrato. La Constitución de estas garantías determinan la ocurrencia de la ruptura de solidaridad, ya que avalan el pago de los servicios públicos del inmueble, situación que debe ser informada al prestador al inicio de la respectiva relación contractual de arrendamiento, con el propósito de que el arrendador sea desvinculado del cobro del servicio durante el termino de duración del contrato y sea el arrendatario el único responsable de dicho pago.
En este sentido, una vez denunciado el contrato de arrendamiento y constituidas las correspondientes garantías, el arrendador queda exonerado de las obligaciones que se causen durante el término de duración del contrato, y el arrendatario será el único responsable ante el prestador del servicio.
“3. Para denunciar el contrato de arrendamiento, ¿es indispensable poner a disposición el depósito o garantía solicitada al arrendatario de manera inmediata, o se puede suministrar al momento de la terminación del contrato?”
El propietario de un inmueble destinado a vivienda urbana deja de ser responsable solidario, cuando su arrendatario otorga las garantías necesarias a favor de las empresas prestadoras que aseguren el pago de las obligaciones por los servicios prestados, por lo que las garantías deben constituirse al inicio o en el término de vigencia del contrato de arrendamiento, pues de lo contrario el arrendador seguirá siendo responsable solidario ante el prestador.
“4. En caso de requerirse poner a disposición el depósito al momento de denunciar el contrato, ¿qué sucede si los consumos remanentes que se causen a la terminación del contrato de arriendo, son inferiores al depósito constituido a favor de las ESP? ¿las empresas devuelven el excedente? ¿cómo y en cuánto tiempo se reintegraría ese excedente? ¿ese excedente se abona a próximas facturas?”
Frente a la solicitud de reembolso de los depósitos mencionados cuando estos hayan sido superiores al valor causado por la prestación de los servicios públicos, el prestador deberá autorizar a la institución financiera para que dicho valor sea desembolsado dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la denuncia de terminación del contrato de arrendamiento celebrado, previo descuento de los pagos en que se incurrieron durante su vigencia.
“5. En caso de que, a la terminación del contrato de arriendo, existan obligaciones pendientes que excedan el depósito constituido, ¿las ESP a quién le cobran: al arrendatario o al propietario o arrendador?”
En caso de que las garantías y depósitos resulten insuficientes para satisfacer el valor total de la obligación, el prestador podrá acudir a las acciones legales correspondientes exclusivamente en contra del arrendatario.
Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la dirección electrónica https://www.superservicios.gov.co/Normativa/Compilacion-juridica-del-sector, donde encontrará la normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, así como los conceptos emitidos por esta entidad.
Cordialmente,
FREDY RAÚL SILVA GÓMEZ
Jefe Oficina Asesora Jurídica (E)
1. Radicado 20235294092802.
TEMA: DENUNCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ANTE EL PRESTADOR DE SERVICIOS PÚBLICOS.
2. “Por el cual se modifica la estructura de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios”.
3. “Por la cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo”.
4. “Por medio de la cual se regula el Derecho Fundamental de Petición y se sustituye un título del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo”.
5. “Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones”.
6. “Por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones”.
7. “Por la cual se modifica parcialmente la Ley 142 de 1994”.
8. “Por medio del cual se reglamenta el artículo 15 de la Ley 820 de 2003”.
